罗府办〔2024〕1号

各有关单位：

　　《罗湖区低效用地再开发试点行动计划（2024—2026年）》已经区委八届第一百四十六次常委会（扩大）会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。

深圳市罗湖区人民政府办公室

2024年7月29日        

罗湖区低效用地再开发试点行动计划

（2024—2026年）

　　为深入贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，全面落实《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》《中共广东省委关于实施“百县千镇万村高质量发展工程”促进城乡区域协调发展的决定》和《深圳市低效用地再开发试点工作实施方案》，以国土空间规划为统领，以政策创新为支撑，聚焦盘活利用存量土地，以头号工程的力度推动“百千万工程”加力提速，解决区内发展不平衡不充分问题，促进城区高质量发展，结合罗湖实际，制定本行动计划。

　　一、工作目标

　　立足罗湖高密度、高强度国土空间开发现状，锚定创建“三力三区”发展目标，围绕低效用地再开发开展探索创新，统筹兼顾经济、生活、生态、安全等多元需要，提高存量建设用地效能，促进全区国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备，增加建设用地有效供给，提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率，推广应用节地技术和节地模式，为深圳推动低效用地再开发试点工作提供罗湖经验，为罗湖实现高质量再出发提供强有力支撑。

　　二、工作原则

　　（一）坚持守正创新、先行示范。严格落实国土空间规划管控要求，在坚持“局部试点、全面探索、封闭运行、结果可控”的前提下，探索创新盘活利用存量土地的政策机制，以改革创新为根本动力，努力创建高度城市化城区高质量发展的典范。

　　（二）坚持有效市场、有为政府。坚持市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用；强化政府在空间统筹、结构优化、资金平衡、组织推动等方面的作用，坚持公平公开、“净地”供应，充分调动市场参与的积极性。

　　（三）坚持补齐短板、统筹发展。贯彻以人民为中心的根本宗旨，通过低效用地再开发提供更多的基础支撑和公共服务设施，保障公共利益实现，改善城区人居环境，保障产业项目落地和转型升级。

　　（四）坚持多措并举、综合施策。用好用足改革开放“关键一招”，通过“案例＋政策＋工具箱”，综合运用土地整备、城市更新、城中村改造、工业上楼、工业用地提容、建筑用途转换等多种手段，推进连片低效用地再开发。

　　（五）坚持公开透明、规范运作。强化项目全过程公开透明管理，维护市场公平公正；健全平等协商机制，充分尊重权利人意愿，妥善处理群众诉求；完善收益分享机制，促进改造成果更多更公平惠及人民群众。

　　三、工作流程

　　（一）加强规划统领和突出高质量发展导向

　　充分发挥国土空间分区规划对低效用地再开发的统领作用。国土空间分区规划应针对低效用地再开发，明确目标导向，提出规划对策，强调高质量发展。基于促进产业转型升级、优先保障公共服务设施和基础设施供给、保护生态和传承历史文脉，在体现宜居、人文、绿色、韧性、智慧等方面，提出空间布局优化引导对策。充分衔接全市“两级三类”国土空间规划体系，理顺全市、分区、标准单元到项目的低效用地再开发分层传导机制。（责任单位：市规划和自然资源局罗湖管理局）

　　（二）梳理全区低效用地底数台账

　　以深圳第三次全国土地调查及最新年度国土变更调查和国土空间分区规划为基础，结合现状土地利用效率、建筑空间利用情况等条件，根据工业、居住、公共管理和服务设施、交通设施、市政公用设施等不同土地现状用途以及建筑物建成时间等因素，全面摸查罗湖区存量建设用地中低效用地底数和规模分布，并实现上图入库。[责任单位：市规划和自然资源局罗湖管理局、区发展改革局、区教育局、区科技和工业信息化局、区住房建设局（区城市更新和土地整备局）、区水务局、区商务局、区文化广电旅游体育局、区城管和综合执法局、各街道办、区机关物业办、市交通运输局罗湖管理局、罗湖交警大队、罗湖供电局]

　　（三）编制低效用地再开发规划

　　依据国土空间分区规划，编制罗湖区低效用地再开发规划，明确再开发规划目标任务、规模布局、管控要求和时序安排，确定低效用地再开发重点区域，重点引导区域统筹和连片开发，提出工业、居住、公共管理和服务设施、交通设施、市政公用设施等各类低效用地再开发实施指引。[责任单位：市规划和自然资源局罗湖管理局、区住房建设局（区城市更新和土地整备局）、各街道办]

　　（四）制定低效用地再开发年度计划

　　结合罗湖区国土空间分区规划、法定图则、低效用地再开发规划等，制定全区低效用地再开发年度计划，明确当年度低效用地再开发试点项目库。申报的项目库经市规划和自然资源局统筹纳入低效用地再开发年度实施计划并印发后，各部门协同推进实施。[责任单位：市规划和自然资源局罗湖管理局、区住房建设局（区城市更新和土地整备局）、各街道办]

　　（五）开展低效用地再开发单元信息核查

　　以试点项目为基础划定再开发单元，并开展范围内基础信息核查工作，明确单元范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木等信息。经审核的基础信息作为低效用地再开发单元规划和实施方案编制的基础，并纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。[责任单位：各街道办、市规划和自然资源局罗湖管理局、区住房建设局（区城市更新和土地整备局）]

　　（六）编制低效用地再开发单元规划和实施方案

　　需要对低效用地所在法定图则强制性内容进行修改的，按照市实施方案要求编制低效用地再开发单元规划。对需要以政府收储为主推进低效用地再开发项目，组织编制低效用地再开发实施方案，明确现状情况、上层次规划要求、再开发方式、搬迁补偿标准、前期服务商公开选择方案、安置规模、改造资金需求、用地出让收益、工作计划、实施责任、建议开展工作年限等内容，以实现整个单元的统一储备、统一开发、统一配套。对于低效公共管理和服务设施、交通设施、公用设施等涉及国有资产盘活类项目，还需提出资产移交、盘活利用方案。[责任单位：区住房建设局（区城市更新和土地整备局）、市规划和自然资源局罗湖管理局、区财政局、各街道办]

　　（七）有序推进搬迁补偿和用地供应

　　对需要以政府收储为主推进低效用地再开发项目，依据市里统一制定的搬迁补偿标准和强制征收政策，制定搬迁补偿方案，做好搬迁补偿、征收清理和“净地”入库工作。[责任单位：区住房建设局（区城市更新和土地整备局）、各街道办]

　　坚持“净地”供应。在完成搬迁补偿和“净地”入库后，建立竞争性准入机制，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让土地，由土地受让方实施开发建设。（责任单位：市规划和自然资源局罗湖管理局）

　　四、分类推进项目实施

　　（一）政府主导拆除新建类

　　城中村拆除新建。开展城中村情况摸查、改造可行性研究，推动有条件的城中村由政府主导推进拆除新建，解决历史遗留问题，形成净地入库。

　　旧住宅区拆除新建。推动有条件、有意愿的旧住宅区由政府主导统一搬迁补偿，提升片区整体空间品质，完善公共配套设施，腾挪释放部分土地资源。

　　低效产业用地拆除新建。推动有条件、有意愿的低效工业用地、物流仓储用地、商业服务业用地由政府主导统一搬迁补偿，形成净地入库，引入符合罗湖区产业发展导向的产业功能。

　　非核心非法定功能用地调整。推动占据核心区的非核心非法定功能用地由政府主导统一搬迁补偿，实现收储入库，释放核心区土地价值。

　　（二）低效公共设施复合利用类

　　推动低效交通场站、市政公用设施、公共服务设施用地高效利用，通过设施节地利用、复合利用、综合开发等方式，提升基础设施运营管理水平，盘活国有资产。

　　（三）原土地使用权人自行改造开发类

　　鼓励具有单一合法产权的产业用地，由原土地权利人自主开展改造升级，可综合运用拆除新建、加建、改建、扩建等手段提高容积率，引入符合罗湖区产业发展导向的产业功能。

　　（四）存量资源转换利用类

　　引导产业低端、空间品质低的楼宇、酒店、园区、厂房仓库、专业批发市场通过综合整治、装修改造等方式，发展战略性新兴产业集群和未来产业。

　　利用现状空置率高、利用低效的存量房产等空间资源筹集改建保障性住房和公共服务设施。

　　（五）已批未建用地盘活利用类

　　充分收集历史资料和证据素材，按照“一地一策”的原则，通过收回土地使用权或限期开发等方式，依法依规盘活利用闲置土地等已批未建用地。

　　五、试点带动政策创新

　　梳理一批近期可启动、试点期间能见效的低效用地再开发项目作为试点项目，通过先行先试，摸清低效用地再开发实施的堵点与难点，探索创新政策的解决方案，为全市低效用地再开发政策创新提供基础支撑。第一批试点项目详见附件清单。

　　（一）探索资源资产组合供应

　　加强土地混合开发、空间复合利用、跨单元统筹等政策创新，推动形成规划管控与市场激励良性互动的机制。探索轨道交通、公共设施等地上地下空间综合开发节地模式，实施整体规划建设，实行一次性组合供应，分用途、分层设立国有建设用地使用权。

　　（二）完善土地供应方式

　　鼓励低效产业用地原土地使用权人改造开发，除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回的，探索完善土地使用权人申请签订变更协议的程序和办法。

　　鼓励集中连片改造开发，支持盘活利用存量工业用地，在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，探索不同用途地块混合供应，探索“工改工”与“工改商”、“工改住”联动改造的条件和程序。

　　探索将难以独立开发的零星地块，与相邻产业地块一并出具规划条件，整体供应给相邻产业项目用于增资扩产。

　　（三）完善收益分享机制

　　探索完善土地增值收益分享机制，完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径。探索将城中村改造与保障性住房建设相结合。

　　（四）健全存量资源转换利用机制

　　在符合规划、确保安全、不改变用地主体的前提下，探索对存量建筑实施用途转换的方法，按照实事求是、简化办理的原则，鼓励利用存量房产等空间资源提供文教体卫老等公共服务场地、筹集改建保障性住房、发展罗湖战略性新兴产业集群和未来产业。允许以5年为限，享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。

　　六、保障措施

　　（一）加强组织领导。成立由区政府领导牵头的工作领导小组，办公室设在市规划和自然资源局罗湖管理局，区发展改革局、区教育局、区科技和工业信息化局、区住房建设局（区城市更新和土地整备局）、区财政局、区民政局、区卫生健康局、区商务局、区文化广电旅游体育局、区水务局、区城管和综合执法局、区机关物业办、市生态环境局罗湖管理局、市交通运输局罗湖管理局、罗湖区税务局、罗湖供电局、罗湖交警大队、各街道办为小组成员。建立区领导挂帅、多部门协同、各街道办联动的工作机制，及时研究、协调工作中出现的新情况新问题。

　　1.市规划和自然资源局罗湖管理局负责统筹全区低效用地再开发工作，统筹探索低效用地再开发创新政策试点，统筹低效用地调查认定和上图入库，组织编制低效用地再开发规划，审核低效用地再开发单元信息，配合编制低效用地再开发单元规划，编制年度计划与统筹年度项目库。

　　2.区发展改革局负责统筹全区非核心非法定功能疏解以及低效公共设施用地节约集约利用工作。

　　3.区住房建设局（区城市更新和土地整备局）负责统筹全区低效用地再开发实施工作，以及旧住宅区、城中村改造和低效燃气设施用地再开发工作；负责低效用地再开发单元实施方案编制和部分低效用地项目实施方案编制，组织实施统一储备（含搬迁补偿安置、征（转）地历史遗留问题处理、房屋拆除、产权注销、土地清理、移交入库等）、统一安置（含安置房建设）、统一配套、资金监管等工作，配合编制低效用地再开发规划、年度计划，以及低效用地调查认定和上图入库等工作；负责探索利用存量房产等空间资源筹集改建保障性住房试点政策，负责统筹低效用地上保障性住房的建设和管理工作。

　　4.区财政局（区国有资产监督管理局、区集体资产管理局）负责配合上级财政部门完善国有土地收益基金制度，做好区级事权的土地储备资金保障，配合探索研究低效用地再开发税费支持政策；负责配合编制涉及国有资产项目的资产移交与盘活利用方案。

　　5.罗湖区税务局负责配合市、区财政部门探索研究低效用地再开发税费支持政策。

　　6.区商务局负责对全区低效商业服务业用地、低效物流仓储用地进行认定，并配合市规划和自然资源局罗湖管理局、区住房建设局开展低效商业服务业用地和物流仓储用地再开发。

　　7.区科技和工业信息化局负责对全区低效工业用地进行认定，并配合市规划和自然资源局罗湖管理局、区住房建设局开展低效工业用地再开发；以及负责探索利用存量房产等空间资源发展战略性新兴产业集群和未来产业创新政策。

　　8.市生态环境局罗湖管理局负责配合区科技和工业信息化局对不符合环保要求的低效产业用地进行认定。

　　9.市交通运输局罗湖管理局负责配合对全区现状长途汽车场站、轨道场站、综合车场、独立占地的公交首末站和教练场等交通设施进行低效用地认定，并牵头组织搬迁或节约集约利用工作；以及配合对低效物流仓储用地进行低效用地认定。

　　10.区文化广电旅游体育局负责配合对全区文化体育用地进行低效用地认定，并牵头组织节约集约利用工作；以及配合探索利用存量房产等空间资源提供文化体育设施的实施路径。

　　11.区教育局负责配合对全区位于核心区的职业院校等用地进行低效用地认定，并牵头组织搬迁或节约集约利用工作；以及配合探索利用存量房产等空间资源提供教育设施的实施路径。

　　12.区机关物业办负责配合对区属低效物业等进行低效用地认定，并牵头组织搬迁或节约集约利用工作。

　　13.区水务局负责配合对全区水厂、污水处理厂、水泵站等给排水设施进行低效用地认定，并协调供排水设施产权单位开展搬迁或节约集约利用工作。

　　14.区城管和综合执法局负责配合对全区环卫设施进行低效用地和非核心非法定功能认定，并牵头组织搬迁或节约集约利用工作。

　　15.罗湖供电局负责配合对全区老旧变电站等设施进行低效用地认定，并牵头组织搬迁或节约集约利用工作。

　　16.罗湖交警大队负责配合对全区位于核心区的扣车场等非核心功能用地进行低效用地认定，并牵头组织搬迁或节约集约利用工作。

　　17.区民政局负责配合探索利用存量房产等空间资源提供福利设施的实施路径。

　　18.区卫生健康局负责配合探索利用存量房产等空间资源提供医疗卫生设施的实施路径。

　　19.各街道办作为低效用地再开发的实施主体，组织意愿征集、基础信息核查，配合开展低效用地再开发单元实施方案编制和部分低效用地项目实施方案编制，配合实施统一储备（含搬迁补偿安置、征（转）地历史遗留问题处理、房屋拆除、产权注销、土地清理、移交入库等）、统一安置（含安置房建设）、统一配套等工作。

　　20.其他部门依职责做好低效用地再开发的保障工作。

　　（二）狠抓工作落实。各责任单位根据行动计划内容细化工作举措、试点项目清单，明确各项目节点任务、进度安排、责任领导、具体责任人，重点任务项目化、表格化、数据化管理，区委（政府）办负责针对各项任务开展常态化督查督办。

　　（三）注重舆论引导。综合运用各类媒体、多重手段广泛宣传罗湖作为高密度中心城区推动空间集约高效利用的决心和成效，同时要有效预防和控制风险，加强社会稳定风险评估和重大项目法律风险评估，稳妥处理有关群众信访、行政复议、行政诉讼等问题。

　　（四）强化资金保障。统筹保障土地整备、基础设施开发建设等资金投入，做好资金平衡，合理安排开发时序，实现滚动开发、良性循环。探索适用于罗湖区实际需求的国有土地收益基金制度和低效用地再开发税费支持政策。

　　（五）加强政策衔接。加强既有政策与低效用地再开发政策衔接，稳步推进低效用地再开发。对于纳入低效用地再开发试点范围的低效用地按《深圳市低效用地再开发试点工作实施方案》（深规划资源〔2024〕175号）与本行动计划推进实施；对于试点范围外用地符合土地整备、工业提容、“工业上楼”等既有政策的，可按程序报审同意后按既有政策执行。涉及城市更新、城中村用地的按照我市城市更新、城中村改造有关政策执行。