各街道办事处，区政府直属各单位：

　　《深圳市罗湖区物业专项维修资金管理办法》及《深圳市罗湖区物业专项维修资金交存指引》、《深圳市罗湖区申请使用物业专项维修资金指引》等两个配套文件已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。执行过程中的具体问题，请径向区住房建设局反映。

　　深圳市罗湖区人民政府办公室

　　2016年12月30日

　　深圳市罗湖区物业专项维修资金管理办法

　　第一章    总则

　　第一条  为了规范罗湖区物业专项维修资金交存、管理、使用，保证物业管理区域物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造有序进行，根据相关法律、法规、规章及规范性文件的规定，结合罗湖实际，制定本办法。

　　第二条  罗湖辖区住宅、商住、办公及商业等的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

　　第三条  一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。一个物业管理区域内仅有一个独立产权单位的，可以自愿设立、交纳物业专项维修资金。

　　第四条  区物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）负责组织实施本办法，监管本区物业专项维修资金，依照有关规定追缴房屋公用设施专用基金。区物业专项维修资金管理机构（以下简称区管理机构）负责房屋公用设施专用基金收缴工作，负责办理物业专项维修资金的交存、使用备案手续，并具体负责全区物业专项维修资金管理的监督和指导。

　　区民政、住房建设、环保水务、城管、安监、消防等行政主管部门及市市场和质量监管委罗湖局依据各自职责进行相应监督管理。

　　各街道办事处负责对本辖区物业管理区域依法管理物业专项维修资金进行指导和监督。

　　社区居民委员会在街道办事处指导下，对业主大会、业主委员会管理物业专项维修资金进行日常指导、监督。

　　第五条  物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　物业专项维修资金包括：

　　（一）首期归集的物业专项维修资金（《深圳经济特区物业管理条例》实施前称房屋公用设施专用基金，以下统一简称为首期归集资金）。首期归集资金由物业管理区域开发建设单位缴交。

　　（二）日常收取的物业专项维修资金（《深圳经济特区物业管理条例》实施前称为本体维修基金，以下统一简称为日常收取资金）。日常收取资金由业主交纳。

　　（三）业主大会补建的物业专项维修资金（以下简称补建维修资金）和业主大会续筹的物业专项维修资金（以下简称续筹维修资金）。补建维修资金和续筹维修资金包括业主大会决定的业主分担资金、物业管理区域共有物业经营收益和社会捐助资金等。

　　第六条  本办法所称物业共用部位（以下简称共用部位），是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋全体业主或部分业主共有的房屋特定部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、梁、柱、屋顶及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼板等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、供配电设施、给排水设施、消防设施、中央空调、照明设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）、智能系统、公益性文体设施以及共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

　　第七条  物业专项维修资金属于业主所有，物业专项维修资金补建、续筹、使用由业主大会决定。对于共用部位、共用设施设备发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用物业专项维修资金实施应急维修工程的，可以不经业主大会表决程序。

　　物业服务企业应当将代收的日常收取资金、补建维修资金和续筹维修资金交存至市物业专项维修资金专户。业主大会可以决定对日常收取资金、补建维修资金、续筹维修资金以及业主委员会追收的首期归集资金进行自行管理。

　　第八条  没有首期归集资金的物业管理区域，业主大会可以按有关法规及本办法规定进行补建。

　　物业专项维修资金账户结余资金不足首期归集资金30%的物业管理区域，业主大会应当按有关法规及本办法规定续筹物业专项维修资金。

　　第九条  没有成立业主大会和业主委员会的住宅区，由所在街道办事处征求该物业管理区域业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，指定所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会管理物业专项维修资金职责。

　　对于成立了业主大会但没有业主委员会的物业管理区域，由社区居民委员会根据业主大会授权，办理按规定应由业主委员会负责的物业专项维修资金管理业务。

　　第二章  缴交、补建、续筹、交存

　　第十条  1994年11月1日至2007年12月31日期间竣工的物业管理区域，开发建设单位应当根据原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，按照建安总造价加地价之和（其中1999年7月1日至2007年12月31日期间竣工交付的房屋项目不加地价）2%的标准缴交房屋公用设施专用基金。未缴交的，应按规定继续缴交。未按规定缴交的，区主管部门负责依法追缴。经主管部门责令限期缴交仍拒不缴交的，区主管部门可依法申请人民法院强制执行。

　　区主管部门可依法通过购买服务的方式办理有关追缴业务，加快追缴工作进程。

　　第十一条  业主委员会以民事诉讼等方式自行向开发建设单位追收房屋公用设施专用基金的，区管理机构可以给予指导。

　　第十二条  日常收取资金由业主按市价格主管部门制定的标准在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业代收。经业主大会决定，可以适当提高日常收取资金的交纳标准。

　　本办法实施前物业管理区域未开展交纳日常收取资金工作的，物业服务企业应立即进行代收，此前的欠交费用，应全额补收；对于未补交的业主，应当要求其补交；拒不补交的业主，物业服务企业可以代表业主大会提起诉讼，要求其补交。

　　第十三条  原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施前（即1994年11月1日以前）竣工的物业管理区域，以及虽然在1994年11月1日以后（含11月1日）竣工，但由于开发建设单位灭失等原因没有首期归集资金的物业管理区域，业主大会可以补建物业专项维修资金。

　　进行物业专项维修资金补建的，业主委员会应当在街道办事处、社区居民委员会等的指导下，制订补建方案、业主分担资金办法。补建方案、业主分担资金办法等事宜应经业主大会同意。物业服务企业应当根据业主委员会的委托，办理补建维修资金收取等工作。

　　补建方案应包括补建维修资金总额、资金来源、业主分担资金交纳时限等内容。补建维修资金总额中包含有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，补建方案中应详细说明该收益如何分配至每户业主的办法。补建维修资金总额中包含社会捐助资金的，如该捐助是附条件的，补建方案中应说明捐助所附条件详细情况。

　　第十四条  物业专项维修资金补建额度的计算标准，参照执行补建时深圳市首期归集资金收取标准。

　　物业管理区域建筑面积以深圳市产权登记机构登记产权面积为准；登记产权面积不全的，以规划验收合格证明文件和测绘查丈报告为准；没有规划验收文件和测绘查丈报告的，综合用地合同（协议）、工程及用地规划许可文件、竣工验收备案文件、竣工结算等档案资料确定。

　　第十五条  物业管理区域在市物业专项维修资金专户结余资金不足首期归集资金30%的，业主大会应进行物业专项维修资金的续筹。

　　进行物业专项维修资金续筹的，业主委员会应当在街道办事处、社区居民委员会等的指导下，制订续筹方案、业主分担资金办法。续筹方案、业主分担资金办法等事宜应经业主大会同意。物业服务企业应当根据业主委员会的委托，办理续筹维修资金的收取等工作。

　　续筹方案应包括续筹总金额、资金来源、业主分担资金交纳时限等内容。资金来源包含有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，续筹方案中应详细说明该收益如何分配至每户业主的办法。资金来源包含社会捐助资金的，如该捐助是附条件的，续筹方案中应说明捐助所附条件详细情况。

　　因账户结余资金不足首期归集资金30%，续筹物业专项维修资金的，续筹总金额不应低于首期归集资金总金额。发生共用部位、共用设施设备的重大维修、更新和改造事项，物业专项维修资金账户结余资金不足支付维修、更新和改造费用的物业管理区域，业主大会应当按有关规定及本办法续筹物业专项维修资金，续筹资金不低于当次维修、更新和改造的费用，和补足结余资金与首期归集资金额度之间差额的总和。

　　第十六条  物业服务企业应按照“一个物业管理区域一个账号”的原则在国内商业银行开立物业专项维修资金代收代付结算专户（以下简称物业管理区域结算专户），将代收的日常收取资金及时存入该结算专户，并按规定定期（一至三个月一次）交存至市物业专项维修资金专户。

　　因日常收取资金已使用而不能从《深圳市物业专项维修资金管理规定》实施之日（即2010年9月10日）起交存的，由业主大会决定交存起始时间。

　　第十七条  补建维修资金、续筹维修资金应及时交存至市物业专项维修资金专户，并向区管理机构办理交存备案手续。

　　第十八条  物业服务企业的更换应当确保交存工作的正常进行。因物业服务企业更换等原因导致交存工作中断，重新开始交存时起算时间不能接续前一次交存截止日期的，应经业主大会同意。

　　第十九条  《深圳市物业专项维修资金管理规定》颁布实施前（即2010年9月10日以前）物业服务企业代收代管的原房屋本体维修基金（即原住宅维修基金），业主大会决定移交至市物业维修资金专户的，依照《深圳市物业专项维修资金管理规定》执行。

　　第二十条  共用部位、共用设施设备的经营收益，其所有权依法属于业主，应当按业主大会的决定使用，优先用于共用部位、公用设施设备的维修、更新和改造（含补建和续筹物业专项维修资金）。

　　第二十一条  业主未按法规政策文件的规定和业主大会的决定，足额交纳日常收取资金、应分担补建资金、续筹资金的，由业主委员会负责催交，业主委员会可委托物业服务企业代为催收。

　　业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。

　　第三章  业主大会自行管理

　　第二十二条  业主大会对业主委员会追收的首期归集资金、日常收取资金、补建维修资金和续筹维修资金进行自行管理的，业主委员会应依照有关法规政策文件及本办法的规定，并结合物业管理区域的管理规约、业主大会和业主委员会议事规则等的规定，针对专项维修资金的交纳、存管、资金收益处理、使用规则和程序等事宜，制订自行管理细则经业主大会同意后执行。

　　业主大会应设立物业专项维修资金专用账户，严格按照法规规定及自行管理细则对物业专项维修资金进行管理，并自觉接受市、区主管部门、维修资金管理机构和街道办事处（社区居民委员会）的指导、监督。

　　第二十三条  业主委员会应自业主大会决定自行管理物业专项维修资金之日起一个月内，持以下资料向区管理机构申请备案：

　　（一）备案申请表；

　　（二）业主大会通过的物业专项维修资金管理细则；

　　（三）管理规约、业主大会和业主委员会议事规则；

　　（四）业主大会表决的决议证明文件；

　　（五）业委会关于业主大会维修资金账户情况的报告

　　（六）其它必要资料。

　　第二十四条  业主大会自行管理物业专项维修资金期间，出现以下情况的，应停止自行管理，业主大会、业主委员会应按规定及时将物业专项维修资金交存至市物业专项维修资金专户，物业服务企业应当积极配合到区管理机构办理交存等有关手续：

　　（一）业主大会决定停止的；

　　（二）业主大会关于自行管理的决定被主管部门决定撤销或被人民法院判决撤销的；

　　（三）自行管理过程中，严重违反有关法规或管理细则，管理混乱，主管部门认为不适宜继续自行管理责令停止的；

　　（四）必须停止自行管理的其他原因。

　　第四章  维修资金使用

　　第二十五条  物业管理区域向区管理机构申请办理使用物业专项维修资金备案，应当先行在市物业专项维修资金管理系统进行注册，关联物业管理区域代收付结算专户，并完成项目栋和分户信息的录入和核对工作。

　　第二十六条  物业专项维修资金使用范围限于本办法第五条、第六条规定的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。使用范围细则由区主管部门另行制订报区政府批准后实施。

　　第二十七条  共用部位、共用设施设备因以下情况发生的费用不得从物业专项维修资金中列支：

　　（一）发生在保修期内，依法应当由物业管理区域的开发建设单位或施工单位承担的维修、更新和改造费用，以及应当由维修、更新、改造项目的施工单位承担的维修、更新和改造费用；

　　（二）共用部位、共用设施设备遭受人为损坏，应由责任人承担的修复费用；

　　（三）根据物业服务合同等的约定，应当由物业服务企业承担的维修、更新和改造费用，以及应当从物业服务费中列支的日常维护和养护费用；

　　（四）依法应当由相关公用事业单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯（含网络）、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

　　物业管理区域业主使用的停车场（库），如产权或收益权归属有争议的，所发生的维修、更新和改造费用，在争议解决前不得从物业专项维修资金中列支，可从停车场经营收益中列支。

　　第一款第（一）、（二）、（四）项费用，如责任人无法确定、丧失主体资格，经有效裁判文书认定无支付能力，导致有关维修、修复、养护、更新、改造费用无法落实的，经业主大会决定，可以从物业专项维修资金中垫支；如因与有关责任人发生争议，有关维修、修复、养护、更新、改造费用需待有关诉讼、仲裁等法律程序完成后才能支付的，经业主大会决定，可以从物业专项维修资金中先行垫支。上述垫支的相关费用收回的，应当及时返还至物业专项维修资金账户。

　　第二十八条  物业专项维修资金的使用，根据单项工程的维修程度和使用物业专项维修资金金额情况，分别申请使用物业专项维修资金专项资金（以下简称专项资金）和物业专项维修资金备用金（以下简称备用金），即：单项工程费用超过物业管理区域备用金额度的维修、更新、改造工程等，应按本办法规定经业主大会同意后申请专项资金；单项工程费用在备用金额度范围内的，可从备用金中列支。

　　备用金额度不超过物业管理区域一年的日常收取资金总额的30%。

　　第二十九条  单项工程总预算或结算超过10万元的，预算和结算应经造价咨询单位审核。结算审核应在工程竣工验收后三个月内完成。

　　第三十条  申请专项资金的维修、更新、改造工程，涉及物业管理区域全体业主的共用部位、共用设施设备的，维修、更新、改造工程的实施方案、工程总预算、费用分摊办法、筹集补充资金方案等重大事宜应经物业管理区域业主大会会议表决并取得与会业主所持投票权数三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意；涉及部分业主的共用部位、共用设施设备的，维修、更新、改造工程的实施方案、工程总预算、费用分摊办法、筹集补充资金方案等重大事宜应经所涉及业主会议表决并取得与会业主所持投票权数三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

　　表决议题、实施方案、预算审核报告、筹集补充资金方案等在表决前应按规定在物业管理区域及所涉及楼栋醒目位置张贴公示。

　　本办法中的筹集补充资金方案适用于需按照第三十九条规定在物业专项维修资金外另行筹集补充资金的情形。

　　第三十一条  维修、更新、改造工程的实施方案应包括工程的范围和内容、措施、实施时间、工程预算、费用分摊方案、筹集补充资金方案、组织实施、施工现场管理、安全管理、竣工验收、竣工结算等主要内容。工程复杂、施工难度大、工程费用巨大的维修、更新、改造工程，实施方案还应就施工监理事宜作出安排。

　　第三十二条  专项资金由物业服务企业或业主委员会分首款申请和尾款申请，工程开工前可以申请不超过预算总金额80%的首款；工程竣工验收合格后可以申请尾款，尾款额度为工程结算总金额减去申请的首款金额。

　　工程竣工验收及结算情况、10万元以上工程的结算审核报告、申请专项资金情况、费用筹集情况等应按规定在物业管理区域及所涉及楼栋醒目位置进行公示。

　　工程竣工验收由业主委员会配合物业服务企业组织进行，邀请社区居民委员会参加。有关主管部门通知维修整改的工程，还应报请该主管部门复查。

　　第三十三条  出现以下危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，物业服务企业应立即告知业主委员会，并按第三十四条的规定立即组织实施维修：

　　（一）电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患，危及人身财产安全，被有关主管部门封停的；

　　（二）消防部门认定需要立即整改的消防设施故障或隐患；

　　（三）屋面、外墙渗漏，有关主管部门认定危及房屋和人身财产安全的；

　　（四）供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施严重损坏的；

　　（五）楼体外立面严重脱落或存在严重脱落危险，有关主管部门要求立即排除隐患的；

　　（六）有关主管部门认定的其它严重危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　第三十四条  出现第三十三条所列紧急情况须实施应急维修工程的，物业服务企业应立即报告业主委员会，并立即组织实施。业主委员会应监督并积极配合物业服务企业立即组织实施。

　　对于工程费用可能超过备用金额度的应急维修工程，物业服务企业应立即报告业主委员会、社区居民委员会、街道办事处和区主管部门（区管理机构），对事发现场立即采取必要紧急防护措施，并立即组织制订应急维修工程实施方案报业主委员会同意后，垫资组织实施，同时将经业主委员会同意的实施方案报社区居民委员会、街道办事处和区管理机构备案。工程费用10万元以上且物业服务企业无力垫资的，可向区管理机构办理申请使用专项资金（应急）首款手续。

　　业主委员会对物业服务企业制订的应急维修工程实施方案应立即完成审核。业主委员会对实施方案有不同意见的，应及时提出书面修改意见。

　　应急维修工程实施方案应包括：危及房屋使用及人身财产安全的紧急情况发生时间、地点、部位（设施设备名称）、内容及所采取的紧急措施，费用估算以及本办法第三十一条规定的其他内容。

　　应急维修工程完工后，业主委员会和物业服务企业应及时组织进行竣工验收，邀请社区居民委员会参加。因有关主管部门要求维修或整改而实施的应急维修工程，应报请有关主管部门复查，取得隐患已排除或隐患整改完毕的证明文件。

　　应急维修工程应在竣工验收合格后及时办理工程结算手续；单项工程费用超过备用金额度的，应委托造价咨询单位在竣工验收合格之日起三个月内完成结算审核。

　　第三十五条  应急维修工程完工并结算审核后，单项工程费用超过备用金额度的，可向区管理机构办理申请专项资金（应急）备案手续（已申请专项资金（应急）首款的，办理申请专项资金（应急）尾款备案手续）；在备用金额度范围内的，可纳入备用金核销范围。

　　第三十六条  对于物业服务企业垫资实施的共用部位、共用设施设备维修、更新、改造工程，不属于本办法第三十三条所列的应急维修工程的，该工程实施方案、费用结算金额、费用分摊办法等重大事项经业主大会会议同意后，可以申请专项资金。专项资金备案手续可以合并首款与尾款申请办理。

　　第三十七条  符合本办法第二十五条至第二十七条之规定，且同时具备以下条件的物业管理区域，可按本办法的规定向区管理机构办理申请备用金手续：

　　（一）按规定交存日常收取资金；

　　（二）业主大会已就备用金额度、分摊办法、授权业主委员会执行备用金使用审核和再次申请等重要事宜形成决议；

　　（三）前次申请的备用金已按规定核销；

　　（四）账户结余资金超过申请金额；

　　（五）其它必备条件。

　　第三十八条  物业管理区域备用金的设立，授权业主委员会执行备用金使用审核和再申请，备用金额度以及备用金分摊办法等重要事宜，应经业主大会同意。

　　备用金使用完毕，物业服务企业应及时按本办法规定向区管理机构申请办理备用金核销备案手续。

　　备用金中核销的费用，自发生至核销跨前后两届业主委员会的，两届业主委员会应就此做好交接工作，交接工作由社区居民委员会进行监督。

　　物业服务企业退出物业管理区域，应将未核销的备用金移交给业主委员会或新入驻的物业服务企业，交接工作由社区居民委员会进行监督。

　　第三十九条  物业管理区域实施重大维修、更新和改造项目，除按规定申请物业专项维修资金外，业主大会可以决定另行筹集补充资金。

　　业主委员会应在街道、社区居民委员会的指导下制订筹集补充资金方案提请业主大会决定。业主大会决定同意筹集补充资金的，物业服务企业应当根据业主委员会的委托办理筹集补充资金的收取等工作。

　　筹集补充资金方案可以结合房屋用途、有无电梯、产权面积及楼层等因素制订。筹集补充资金方案应包括筹集总金额、资金来源、业主分担资金办法及交纳时限等内容。资金来源包含有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，筹集补充资金方案中应详细说明该收益如何分配至每户业主的办法。资金来源包含社会捐助资金的，如该捐助是附条件的，筹集补充资金方案中应说明捐助所附条件详细情况。

　　第四十条  物业管理区域出现以下情况，申请使用物业专项维修资金将受到限制：

　　（一）在市物业专项维修资金专户中没有物业专项维修资金的，不能申请。

　　（二）只有首期归集资金的物业管理区域，不能申请备用金。

　　（三）在维修资金专户中原有足额首期归集资金，经申请使用后，账户结余资金不足首期归集资金30%，未按规定完成续筹前，区管理机构将暂停办理申请使用专项资金和备用金手续。

　　（四）虽然在维修资金专户结余资金充足，但是因应分摊费用的楼栋或房号结余资金不足当次应分摊金额导致部分资金无法在物业专项维修资金系统账户分摊的，实际拨款金额将扣减未分摊的金额。

　　（五）积存物业专项维修资金（或原本体维修基金）未移交，或交存日常收取资金前的收、支情况未经清算或清算结果没有得到业主大会确认的物业管理区域，交存日常收取资金前发生的费用，不能在备用金中核销。

　　（六）业主大会决定自行管理日常收取资金的，自行管理期间不能申请备用金。

　　（七）连续六个月未交存日常收取资金的，暂停办理备用金申请备案，恢复交存后方可办理备用金申请备案。

　　（八）日常收取资金交存中断，后来恢复交存时没有接续上次交存时间，中断交存期间收支情况未清算或清算结果没有得到业主大会确认的，中断期间发生的费用不能在备用金中核销。

　　第五章  社区居民委员会管理物业专项维修资金

　　第四十一条  物业管理区域召开业主大会会议、业主委员会会议涉及物业专项维修资金的，应当告知所在地社区居民委员会。

　　物业管理区域的业主大会、业主委员会作出涉及物业专项维修资金问题的决定，应当告知所在地社区居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第四十二条  对于依法成立了业主大会的物业管理区域，业主委员会集体辞职、被依法撤销或届满后，经街道办事处依法组织召开业主大会未能选举产生新的业主委员会的，由街道办事处依法组织召开业主大会会议表决，经业主大会同意后，将按规定应由业主委员会办理的事务授权该物业管理区域所在地社区居民委员会办理。

　　前款业主大会表决，应将以下事项作为表决议题：

　　（一）本办法中规定应由业主大会同意的事项；

　　（二）授权所在地社区居民委员会办理的事项；

　　（三）授权期限。

　　本条第二款第一项“本办法中规定应由业主大会同意的事项”，可以一次将多个事项同时列为表决议题，也可以只将一个事项（如一项维修工程的实施）作为表决议题。

　　本条第二款第二项“授权所在地社区居民委员会办理的事项”，既可以是单个事项或多个事项的办理，也可以是概括性授权居民委员会代行业委会职责。

　　本条第二款第三项“授权期限”，可以是授权在一个时间段内办理委托事项，也可以是以完成办理某项事务为期限。

　　业主大会按本办法规定授权社区居民委员会的物业管理区域，物业专项维修资金管理各项业务的办理参照本办法有关规定执行；本办法规定应由业主委员会办理的事务，可由社区居民委员会在授权范围内依法办理；本办法规定应以业主委员会名义出具的文件资料，在授权范围内可以由社区居民委员会名义出具。

　　第四十三条  社区居民委员会，应严格按照业主大会授权范围及授权期限依法办理相关业务。

　　社区居民委员会应将授权期间所办涉及该物业管理区域授权事务的有关资料存档妥善保管。

　　第四十四条  在授权期限内，业主大会有权决定终止对社区居民委员会的授权。物业管理区域业主大会重新选举产生了业主委员会的，业主大会对社区居民委员会的授权自动终止。

　　对社区居民委员会的授权终止后，在授权期限范围内没有办理完结的事项，社区居民委员会应及时向业主大会和街道办事处报告。业主委员会产生后，社区居民委员会应将未办结的事项，以及授权期间所办理涉及该物业管理区域事务的有关档案资料，在街道办事处主持下，及时向业主委员会进行移交。

　　第四十五条  社区居民委员会超出业主大会授权范围、授权期限办理的事务，没有得到业主大会认可的，所产生的法律责任由社区居民委员会承担。

　　第四十六条  对于未能成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，需由所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责的，开发建设单位、物业服务企业、业主或使用人等有关各方应积极支持配合。由街道办事处负责按以下规定指定社区居民委员会代行业主大会和业主委员会有关职责，区主管部门进行指导。

　　（一）街道办事处组织成立工作组具体负责向业主或使用人征求意见工作，工作组组长由街道办事处有关负责人担任。工作组成员除街道办事处有关工作人员外，还应包括：社区居民委员会专职工作人员（社区工作站工作人员）2名、社区民警1名、所涉物业管理区域的物业服务企业工作人员1名、开发建设单位人员（单位已灭失的除外）1名、业主代表2名、租户代表2名。

　　（二）征求意见以由业主或使用人填写书面《征求意见表》的形式进行。征求意见表执行由区主管部门制订的统一格式文本。

　　（三）工作组在征求意见前，应调查核实业主或使用人身份。业主身份按照《深圳经济特区物业管理条例》、《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等法规文件进行核实。使用人身份按照以下方法核实：有房屋租赁合同的，房屋租赁合同的承租人为使用人；没有房屋租赁合同或租赁合同承租人与实际使用人不一致的，综合物业服务费、水、电、气费等的交费凭证核实。

　　（四）工作组在发放《征求意见表》15日之前，在物业管理区域2处以上醒目位置及每一栋每一单元醒目位置公示工作组名单、征求意见事项（包括但不限于是否同意由社区居民委员会代行《深圳经济特区物业管理条例》规定的业主大会和业主委员会职责）、《征求意见表》样表及填写说明和注意事项等。《征求意见表》按照以下规则发放填写：一个业主有多个独立产权单位或一个使用人同时使用多个独立产权单位的，只发放填写一张表；一个独立产权单位有多个业主或使用人，或由业主和使用人合用的，只发放填写一张表；多填写的只按一张表统计，填写的多张表意见不一致的，按弃权处理。

　　（五）《征求意见表》由经核实的业主或使用人本人填写，也可由其书面委托其他有行为能力的人填写。一个独立产权单位有多个业主或使用人的，由该产权单位全体业主或使用人书面委托一人填写；一个独立产权单位由业主和使用人合用的，书面委托一人填写。

　　（六）《征求意见表》应自发表之日起15天内回收完毕并开箱核验统计。开箱核验统计结果应于当天在物业管理区域2处以上醒目位置及每一栋每一单元醒目位置张贴公示，公示时间不少于10天。

　　（七）根据核验统计结果，过半数同意的，街道办事处应书面指定社区居民委员会代行该物业管理区域业主大会、业主委员会职责。同时将书面指定文件抄送区主管部门、罗湖公安分局、区管理机构、开发建设单位、物业服务企业，并在该物业管理区域2处以上醒目位置及每一栋每一单元醒目位置张贴公示。

　　第四十七条  被指定的社区居民委员会可代行以下涉及物业专项维修资金的业主大会、业委会职责：

　　（一）本办法规定由业主大会会议或所涉业主会议表决同意或追认的事项，包括但不限于：物业专项维修资金的交存、补建、续筹、筹集、催收及使用等事项，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造事项及根据《深圳经济特区物业管理条例》、《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》及《深圳市物业专项维修资金管理规定》的规定，其它应经业主大会同意的涉及物业专项维修资金的事项；

　　（二）本办法规定由业主委员会办理的物业专项维修资金交存、补建、续筹、费用筹集、催收、申请使用、共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造等事项；

　　（三）监督和协助物业服务企业，严格依照法规文件、物业服务合同和物业管理规约等，管理共用部位、共用设施设备，管理、使用物业专项维修资金；

　　（四）代表业主与物业服务企业等对物业专项维修资金（含原房屋本体维修基金等）收、支情况进行清算；

　　（五）为办理涉及物业专项维修资金事务，代表业主与有关单位签订合同；

　　（六）涉及物业专项维修资金管理的其他事宜。

　　第四十八条  已指定社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责的物业管理区域，物业专项维修资金管理各项业务的办理参照本办法有关规定执行；本办法规定应由业主大会、业主委员会办理的事务，由社区居民委员会依法办理；本办法规定应以业主委员会名义出具的文件资料，可以社区居民委员会名义出具；本办法规定由业主大会会议表决通过的事宜，可由社区居民委员会依照《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第三十六条之规定决定；本办法规定的业主大会表决决议证明文件，可以由社区居民委员会的相应决议文件代替。

　　第四十九条  代行业主大会、业主委员会职责的社区居民委员会，应严格按照《深圳经济特区物业管理条例》及本办法的规定认真履行各项职责，管好、用好物业专项维修资金，应将所办理该物业管理区域的物业专项维修资金事宜的有关资料妥善存档保管。业主大会、业主委员会成立后，社区居民委员会应将未办结的事项，以及代行业主大会、业主委员会职责期间所办理涉及该物业管理区域事务的有关档案资料，在街道办事处主持下，及时向业主委员会进行移交。

　　第六章  监督管理

　　第五十条  业主转让物业时，应当在物业转让合同中明确约定物业专项维修资金的清缴责任;物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业专项维修资金的交纳情况。

　　业主未交清物业专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业等可依照《深圳经济特区物业管理条例》第九十条之规定，提请市房地产登记主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

　　第五十一条  物业管理区域共用部位、共用设施设备出现第三十三条规定的危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况的，区有关主管部门应依法通知责任主体限期维修。应急维修工程完工后，区有关主管部门应依法复查。

　　物业管理区域共用部位、共用设施设备出现第三十三条规定的危及房屋使用和人身财产安全，属于物业专项维修资金使用范围的紧急情况，需要实施应急维修工程，因业主大会、业主委员会或业主的责任导致应急维修工程不能及时实施的，由所在街道办事处责令其限期实施。

　　第五十二条  实施共用部位、共用设施设备维修、更新、改造工程，应依法向有关主管部门办理有关许可或备案手续，搞好施工现场安全管理和工程质量管理。

　　共用部位、共用设施设备维修、更新、改造工程属于必须招标范围的，应按有关规定进行招标、投标。

　　第五十三条  物业服务企业未按有关法规和本办法规定交存、管理、使用物业专项维修资金的，依法追究其相应责任。因物业服务企业责任，共用部位、共用设施设备损坏或发生故障后未及时进行维修、更新、改造，给业主或他人造成损失的，依法承担相应法律责任。

　　因业主委员会或业主的责任，影响共用部位、共用设施设备应急维修工程及时实施，给他人造成损失的，业主委员会、有责任的业主依法承担相应法律责任。

　　第五十四条  街道办事处、社区居民委员会应指导、监督业主大会、业主委员会根据业主入住、房屋空置、房屋出租等情况，依法制订、修订《业主大会议事规则》，提高业主大会议事效率。

　　第七章  附则

　　第五十五条  本办法中“业主大会同意”、“业主大会通过”和“业主大会决定”是指召开业大会会议表决经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

　　第五十六条  本办法对物业专项维修资金管理相关事项未作规定的，按照有关法律、法规、规章及上级有关文件规定执行。

　　第五十七条  本办法自发布之日起实施。本办法实施前有关部门已受理，到本办法实施之日仍未办结的，继续按实施前有关规定办理。

　　第五十八条  本办法由区主管部门负责解释。

　　深圳市罗湖区物业专项维修资金交存指引

　　交存日常收取的物业专项维修资金（以下简称日常收取资金）、补建维修资金和续筹维修资金，按本指引办理。

　　本指引中物业管理区域交存的各项工作，没有特别说明的，均由业主委员会配合、监督物业服务企业完成；没有物业服务企业的小区，由业主委员会在街道办事处、社区居民委员会的指导、监督下完成；没有业主委员会的，业主委员会负责的相应事务由被指定或被授权的社区居民委员会按规定办理。

　　因已使用资金，日常收取资金首次交存不能从2010年9月10日起交存的，由业主大会决定交存起始时间。业主大会会议召开前，为了加快交存工作步伐，可由业主委员会书面申请暂定交存起始时间，后续由业主委员会与物业服务企业对已使用资金进行清算后，将交存起始时间和已使用资金清算结果提请业主大会表决确认。

　　因物业服务企业更换等原因导致日常收取资金交存工作中断，重新开始交存时起算时间不能接续前一次交存截止日期的，应经业主大会同意。业主大会会议召开前，为了加快交存工作步伐，可由业主委员会书面申请暂定交存起始时间，后续由业主委员会与物业服务企业对已使用资金进行清算后，将重新交存起始时间及中断期间资金使用清算结果等事宜提请业主大会表决确认。

　　按本指引提交的交存名册、欠交名册、交存申请表、变更交存起始时间申请、收支情况清算报告、补建方案、续筹方案、业主分担资金办法、共用部位共用设施设备收益分配方案和资金分配名册、捐助资金分配名册、管理规约、业主大会和业主委员会议事规则以及相关的业主大会决议文件等直接涉及物业专项维修资金交存、使用的文件资料，应经业主委员会成员过半数签字确认（业主委员会可以决定由其中一位或多位成员签字确认）。没有业主委员会的，由被授权或被指定代行职责的社区居民委员会的负责人签字并加盖公章。

　　一、日常收取的物业专项维修资金首次交存

　　（一）交存工作程序

　　1.物业服务企业向区管理机构领取盖有市物业专项维修资金管理中心代收付合同专用章的《深圳市物业专项维修资金收付款协议》（格式文本），与开户银行签订协议，设立物业管理区域物业专项维修资金代收付结算专户。

　　2.物业服务企业对物业管理区域楼、栋、共用部位、共用设施设备及分户信息等进行清查，填写《物业管理区域注册申请表》、《分栋汇总表》、《分户表》和《共用设施设备表》。

　　3.物业服务企业与业主委员会就日常收取资金收、支情况进行清算，在此基础上填写《日常收取的专项维修资金收支清算报告》。因已使用资金，不能从2010年9月10日开始交存的物业管理区域，物业服务企业与业主委员会进行清算后，填写《变更交存起始时间申请》。

　　4.在深圳市物业专项维修资金管理系统网站（以下简称管理系统）进行物业服务企业和物业管理区域注册后，正确录入物业管理区域结算专户信息、物业管理区域楼、栋和分户信息（如系统已有物业管理区域、楼、栋和分户信息，则需完成相应信息核对；系统信息与物业管理区域实际情况有出入的，应提交产权证明文件联系市、区管理机构处理）。

　　5.在完成上述工作后，登录管理系统，将本物业管理区域业主交纳日常收取资金详细情况按户录入管理系统。录入完成后，在管理系统打印《交存名册》、《欠交名册》和《交存申请表》。

　　6.物业服务企业将经业主委员会审核后的《交存名册》、《欠交名册》和《交存申请表》在物业管理区域每一栋每一单元醒目位置进行张贴公示。

　　7.组织召开业主大会，就交存起算日前收支情况清算结果、积存日常收取资金的处理和使用、建立使用备用金以及变更交存起始时间等事宜进行表决（此项工作也可在办理申请备用金备案手续前进行）。

　　8.物业服务企业向区管理机构办理交存手续，并确保结算专户有足够资金。

　　（二）办理首次交存备案应向区管理机构提交以下资料：

　　1.《物业管理区域注册申请表》（原件1份）；

　　2.身份证明资料：物业服务企业营业执照（复印件）、法定代表人身份证明书（原件）、授权委托书（原件）、受委托人（经办人）身份证（复印件、核原件）各1份；

　　3.业主委员会备案通知（复印件）和业主委员会成员身份证复印件（每名成员在各自身份证上签名）各1份；

　　4.已签订生效的《深圳市物业专项维修资金收付款协议》；

　　5.《分栋汇总表》、《分户汇总表》、《共用设施设备表》和在管理系统打印的《交存名册》、《欠交名册》、《交存申请表》及其公示现场照片（原件各1份）；

　　6.《变更交存起始时间申请》、《日常收取的专项维修资金收支清算报告》（原件各1份）

　　7.业主大会就交存起算日前日常收取资金收支情况清算结果、积存日常收取资金的处理和使用、建立使用备用金以及变更交存起始时间等事宜进行表决的表决结果证明文件（原件各1份，也可在办理申请备用金备案手续时提交）；

　　8.有效的《管理规约》、《业主大会和业主委员会议事规则》、（复印件各1份，核原件）；

　　9.已签订生效的物业服务合同（复印件1份，核原件），未签订合同的，提交由物业服务企业与业主委员会联名出具未签合同的情况说明（原件1份）；

　　10.其它必要资料；

　　11.上述资料的jpg或pdf格式电子文档。

　　二、定期交存

　　（一）交存工作程序

　　1.物业服务企业按规定及时将日常收取的维修资金存入结算专户，定期（一至三个月一次）在管理系统相应物业管理区域分户录入当期业主交纳日常收取资金金额情况后，在管理系统打印《交存名册》、《欠交名册》和《交存申请表》（物业管理区域更换了物业服务企业的，新的物业服务企业在第一次交存进行本项操作前，需先申请物业管理区域服务企业更换和物业管理区域结算专户变更，并将相关信息录入管理系统）；

　　2.物业服务企业将经业主委员会签字确认的《交存名册》、《欠交名册》和《交存申请表》在物业管理区域每一栋每一单元醒目位置张贴公示；

　　3.物业服务企业向区管理机构办理交存手续，同时确保物业管理区域结算专户有足够资金。

　　（二）办理定期交存手续应向区管理机构提交以下资料：

　　1.经业主委员会签字确认的《交存名册》、《欠交名册》、《交存申请表》及公示现场照片（各1份）；

　　2.经办人发生变化的，提交经委托授权的经办人身份证（复印件1份）（核原件）及授权委托书原件1份；

　　3.物业服务企业更换的，新的物业服务企业第一次交存时，还需按首次交存的规定提交身份证明资料；

　　4.上述资料的jpg或pdf格式电子文档。

　　三、补建物业专项维修资金交存

　　（一）补建交存工作程序

　　1.业主委员会制订物业专项维修资金补建方案，并按规定提交业主大会表决。补建方案、业主分担资金办法等事宜应经业主大会同意。补建资金总额中包括有共用物业经营收益和社会捐助资金的，收益分配方案和捐助资金分配方案也需经业主大会同意。将补建方案、收益分配方案、捐助资金分配方案等在物业管理区域每一栋每一单元醒目位置进行张贴公示。

　　2.物业服务企业向区管理机构领取盖有市物业专项维修资金管理中心代收代付合同专用章的《深圳市物业专项维修资金收付款协议》（格式文本），与开户银行签订协议，设立物业管理区域物业专项维修资金代收付结算专户；物业服务企业配合业主委员会收集补建资金，将收集的资金及时存入该结算专户。

　　3.物业服务企业对物业管理区域楼、栋、共用部位、共用设施设备及分户信息进行清查，填写《物业管理区域注册申请表》、《分栋汇总表》、《分户表》和《共用设施设备表》。

　　4.在深圳市物业专项维修资金管理系统网站（以下简称管理系统）进行物业服务企业注册后，正确录入物业管理区域结算专户信息、物业管理区域、楼、栋和分户信息（如系统已有物业管理区域、楼、栋和分户信息，则需完成相应信息核对；发现系统信息与物业管理区域实际情况有出入的，应提交产权证明文件联系市、区管理机构复核）。

　　5.完成上述工作后，登录管理系统，将业主交纳业主大会决定的应分担资金详细情况、共用物业收益分配情况和捐助资金分配情况按户录入管理系统，录入完成后，在管理系统打印补建资金《交存名册》、《欠交名册》和《交存申请表》。

　　6.物业服务企业将经业主委员会审核后的补建资金《交存名册》、《欠交名册》和《交存申请表》在物业管理区域每一栋每一单元醒目位置进行张贴公示。

　　7.组织召开业主大会，就建立使用备用金等事宜进行表决并按规定公示表决结果。该项表决可以与补建方案的表决同时进行，也可以在办理申请备用金备案前进行。

　　8.物业服务企业向交区管理机构办理补建资金交存备案手续，并确保物业专项维修资金专户有足够资金。

　　已开展日常收取资金交存的物业管理区域，上述第2、3、4项工作不用重复办理。

　　（二）办理补建资金交存备案需向管理机构提交以下资料（已在日常收取资金交存时提交过的资料，不用重复提交）：

　　1.交存申请表（原件1份）；

　　2.身份证明资料：物业服务企业营业执照（复印件）、法定代表人身份证明书（原件）、授权委托书（原件）、受委托人（经办人）身份证（复印件、核原件）各1份；

　　3.《物业管理区域注册申请表》（原件1份）；

　　4.业主委员会备案通知（复印件）和业主委员会成员身份证复印件（每名成员在各自身份证复印件上签名）各1份；

　　5.已签订生效的《深圳市物业专项维修资金收付款协议》；

　　6.《分栋汇总表》、《分户汇总表》和《共用设施设备表》（原件1份）；

　　7.在管理系统打印的补建资金《交存名册》、《欠交名册》、《交存申请表》及其公示现场照片（各1份原件）；

　　8.业主大会就建立使用备用金等事宜表决的证明文件（原件1份，也可在办理申请备用金备案时提交）；

　　9.有效的《管理规约》、《业主大会和业主委员会议事规则》（复印件各1份，核原件，也可在办理申请备用金备案时提交）；

　　10.已备案的物业服务合同（复印件1份，核原件），未签订合同的，提交由物业服务企业与业主委员会联名出具未签合同的情况说明（原件1份）；

　　11.业主大会同意的补建方案、收益分配方案（如有则提交）、捐助资金分配方案（如有则提交）、业主分担资金办法及公示现场照片（原件各1份）；

　　12.业主大会就补建维修资金有关事宜形成决议的证明文件（原件1份）及公示现场照片（原件1份）；

　　13.业主交纳分担资金名册（原件1份）、公示现场照片（原件1份）及电子文档；

　　14.捐助资金和共用部位、共用设施设备收益资金分配名册（原件1份）及电子文档；

　　15.其它必要资料；

　　16.上述资料的jpg或pdf格式文件。

　　四、续筹物业专项维修资金交存

　　（一）续筹维修资金交存工作程序

　　1.业主委员会制订物业专项维修资金续筹方案，组织召开业主大会表决。续筹方案应包括续筹总金额、资金来源、业主分担资金办法、业主分担资金交纳时限等内容。续筹方案、业主分担资金办法等事宜应经业主大会同意。续筹资金总额中包括有共用物业经营收益和社会捐助资金的，收益分配方案和捐助资金分配方案也需经业主大会同意。续筹方案、收益分配方案、捐助资金分配方案等应在物业管理区域每一栋每一单元醒目位置进行张贴公示。

　　2.业主大会同意续筹方案后，物业服务企业配合业主委员会收集续筹资金存入物业管理区域物业专项维修资金代收付结算专户。

　　3.物业服务企业登录物业专项维修资金管理系统，将业主交纳业主大会决定的应分担资金详细情况及共用物业收益和捐助分配情况，按户录入管理系统，录入完成后，在管理系统打印续筹资金《交存名册》、《欠交名册》和《交存申请表》。将前述资料在物业管理区域每一栋每一单元醒目位置进行张贴公示。

　　4.物业服务企业向区管理机构办理续筹物业专项维修资金交存备案手续。

　　（二）办理续筹维修资金交存备案应向区管理机构提交以下资料：

　　1.交存备案申请表（原件1份）；

　　2.身份证明资料（不重复提交）：物业服务企业营业执照（复印件）、法定代表人身份证明书（原件）、授权委托书（原件）、受委托人（经办人）身份证（复印件、核原件）各1份；

　　3.业主委员会备案通知（复印件）和业主委员会成员身份证复印件（每名成员在各身份证上签名）各1份（不重复提交）；

　　4.在管理系统打印的续筹资金《交存名册》、《欠交名册》、《交存申请表》及其公示现场照片（各1份原件）；

　　5.业主大会同意的续筹方案、收益分配方案（如有则提交）、捐助资金分配方案（如有则提交）、业主分担资金办法及公示现场照片（原件各1份）；

　　6.业主大会就续筹维修资金事宜形成决议的证明文件（原件1份）及公示现场照片（原件1份）；

　　7.业主交纳分担资金名册（原件1份）、公示现场照片（原件1份）及电子文档；

　　8.捐助资金和共用部位、共用设施设备收益资金分配名册（原件1份）及电子文档；

　　9.其它必要资料；

　　10.上述资料的jpg或pdf格式文件。

　　深圳市罗湖区申请使用物业专项维修资金指引

　　申请使用物业专项维修资金专项资金（以下简称专项资金）和物业专项维修资金备用金（以下简称备用金），按本指引办理。实施应急维修（整改）工程使用物业专项维修资金，单项工程费用超过备用金额度的，按规定申请专项资金（应急）；在备用金额度范围内的，纳入备用金核销范围。

　　本指引中物业管理区域的各项工作，没有特别说明的，均由业主委员会配合、监督物业服务企业完成；没有物业服务企业的小区，由业主委员会在街道办事处、社区居民委员会的指导、监督下完成；没有业主委员会的，业主委员会负责的相应事务由被指定或被授权的社区居民委员会按规定办理。

　　为了确保应急维修工程顺利实施，并避免法律争议，提倡业主委员会可在危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形发生前，先行组织召开业主大会会议，授权业主委员会在发生须实施应急维修工程的紧急情形时，决定或负责以下重要事宜：组织实施应急维修工程，制定或审核确认应急维修工程实施方案，审核确认工程结算，进行竣工验收，按规定申请使用物业专项维修资金和分摊工程费用，其他有关重要事宜。或按程序修改《业主大会和业主委员会议事规则》，将上述实施应急维修工程的重要事宜纳入业主委员会议决范围。业主大会同意后，物业服务企业或业主委员会将业主大会形成的决议文件和修订后的《业主大会和业主委员会议事规则》报市、区管理机构备案。

　　本指引规定应提交的申请表、实施方案、费用预算、业主大会决议文件、竣工验收文件、费用结算、费用分摊、筹集资金方案等直接涉及物业专项维修资金使用的文件均应经业主委员会成员过半数签字确认（业主委员会可以决定由其中一位或多位成员签字确认）。没有业主委员会的，由被授权或被指定代行职责的社区居民委员会的负责人签字并加盖公章。

　　一、专项资金申请使用

　　（一）申请使用程序

　　1.物业服务企业（或业主委员会）或委托第三方制订维修、更新、改造工程的实施方案（一项工程制订一个方案）。预算金额在10万元以上的，委托造价咨询单位进行预算审核。

　　2.业主委员会在街道办事处（社区居民委员会）的指导、监督下，组织业主大会或工程所涉业主会议对维修、更新、改造工程的实施方案、工程总预算、费用分摊办法、筹集补充资金方案等重大事宜进行表决。表决前按规定公示表决内容、实施方案、预算审核报告、筹集补充资金方案等。

　　3.获得业主大会或所涉业主会议同意后，业主委员会按规定公示表决结果，委托物业服务企业按筹集补充资金方案收集资金；物业服务企业按规定向区管理机构申请首款手续（同时在管理系统录入相应资料信息）；并按规定向有关主管部门办理工程的许可或备案手续；组织或按规定委托招标代理机构招标、投标手续；并与施工单位（或供货商）签订施工合同或供货合同。

　　4.组织施工，组织搞好施工现场管理、安全管理，工程监理。

　　5.施工完毕后，及时组织搞好竣工验收（因法定检验、评估机构的检验、评估意见或有关主管部门的隐患整改通知而进行的维修、更新、改造工程，应报请该主管部门或法定机构进行复查），并在竣工验收合格之日起三个月内完成竣工结算及结算审核；将竣工验收情况、结算情况和结算审核报告在物业管理区域所涉每一栋每一单元醒目位置进行公示。

　　6.按规定向有关主管部门进行工程竣工验收备案，向区管理机构办理尾款申请手续，同时在管理系统录入相应资料信息。

　　（二）申请首款备案应提交的资料

　　1.身份证明资料（不重复提交）：物业服务企业营业执照复印件1份，法定代表人证明书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件），法人代表签署的授权委托书原件1份（无物业服务企业的物业管理区域，提交街道办事处或社区居民委员会出具的该物业管理区域无物业服务企业的证明文件原件1份，业主委员会集体委托受托人的授权委托书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件））；

　　2.专项资金首款备案申请表原件1份；

　　3.业主委员会备案通知复印件1份（已按本办法规定提交的，不再重复提交）；

　　4.业主大会或所涉业主会议同意的维修、更新、改造工程施工方案原件1份；

　　5.业主大会或所涉业主会议同意的筹集补充资金方案原件1份（如有）

　　6.业主大会或所涉业主会议决议证明文件原件1份；

　　7.预算费用超过10万元的，还需提交造价咨询单位出具的预算审核报告原件1份及预算审核单位的营业执照、资质证书复印件各1份（核原件）；

　　8.根据前述第（一）中规定的表决内容、实施方案、预算审核报告、筹集补充资金方案（如有）、业主大会或所涉业主会议表决结果等公示的现场照片原件各1份；

　　9.根据法定检验、评估机构的检验、评估意见或有关主管部门的要求维修或整改而进行的维修、更新、改造工程，提供法定检验、评估机构的检验、评估意见或有关主管部门要求维修或整改的书面文件复印件1份（核原件）；

　　10.其它必要资料；

　　11.上述资料的jpg或pdf格式文件。

　　（三）申请尾款备案应提交的资料

　　1.身份证明资料：按照前述第（二）项的要求提交（有变更的才提交）；

　　2.专项资金尾款备案申请表原件1份；

　　3.业主委员会备案通知复印件1份（有变更的才提交）；

　　4.施工合同（供货合同）复印件1份（核原件）及质量保修书复印件1份（核原件）；

　　5.业主委员会和物业服务企业参与验收的工程竣工验收合格证明1份；

　　6.根据法定检验、评估机构的检验、评估意见或有关主管部门要求维修或整改而发生的维修、更新、改造工程，还需提交法定检验、评估机构或有关主管部门出具的复查结果证明文件件1份（核原件）；

　　7.业主委员会审核确认的结算书原件1份（10万元以上的工程，需提交业主委员会确认的造价咨询单位出具的结算审核报告原件1份）；

　　8.与结算金额相符的发票；

　　9.其它必要资料；

　　10.上述资料的jpg或pdf格式文件。

　　二、应急维修工程专项资金申请使用

　　出现以下危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，实施的应急维修工程，可申请使用专项资金（应急）：

　　(一)电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患，危及人身财产安全，被有关主管部门封停的；

　　(二)消防部门认定需要立即整改的消防设施故障或隐患；

　　(三)屋面、外墙渗漏，有关主管部门认定危及房屋和人身财产安全的；

　　(四)供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施严重损坏的；

　　(五)楼体外立面严重脱落或存在严重脱落危险，有关主管部门要求立即排除隐患的；

　　(六)有关主管部门认定的其它严重危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　（一）申请使用程序

　　1.紧急情形发生前，业主委员会可先行组织召开业主大会会议，授权业主委员会在发生上述六种紧急情形时，决定或负责以下重要事宜：组织实施应急维修工程，制定或审核确认应急维修工程实施方案，审核确认工程结算，进行竣工验收，按规定申请使用物业专项维修资金和分摊工程费用，其他有关重要事宜；或按程序修改《业主大会和业主委员会议事规则》，将上述实施应急维修工程的重要事宜纳入业主委员会议决范围。业主大会同意后，物业服务企业或业主委员会将业主大会形成的决议文件和修订后的《业主大会和业主委员会议事规则》报市、区管理机构备案。

　　2.出现上述危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，须实施应急维修工程的，物业服务企业应立即报告业主委员会、社区居民委员会、街道办事处、区主管部门（区管理机构），对事发现场采取必要紧急防护措施并进行拍照留存证据。

　　3.物业服务企业立即组织制订应急维修工程实施方案报业主委员会同意后，立即垫资组织实施应急维修工程，同时将经业主委员会审核同意的实施方案报社区居民委员会、街道办事处和区管理机构备案，并在物业管理区域所涉每一栋每一单元醒目位置公示。工程费用过高，物业服务企业无力垫资的，可向区管理机构办理申请专项资金（应急）首款备案手续。

　　4.应急维修工程实施方案应包括：危及房屋使用及人身财产安全的紧急情况发生时间、地点、部位（设施设备名称）、内容及所采取的紧急措施，费用估算以及《深圳市罗湖区物业专项维修资金管理办法》第三十一条规定的其他内容。

　　5.工程完工后，应按《深圳市罗湖区物业专项维修资金管理办法》第三十四条第四款之规定进行竣工验收，并拍照留存证据。

　　6.竣工验收合格之日起三个月内完成竣工结算，单项工程超过10万元的应委托造价咨询单位做好结算审核，并将竣工验收、竣工结算情况和结算审核报告按规定在物业管理区域每一栋每一单元醒目位置公示。

　　7.向区管理机构办理申请专项资金（应急）备案手续或专项资金（应急）尾款备案手续，同时在管理系统录入相关资料信息。

　　（二）申请专项资金（应急）首款备案应提交的资料

　　1.身份证明资料（不重复提交）：物业服务企业营业执照复印件1份，法定代表人证明书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件），法人代表签署的授权委托书原件1份（无物业服务企业的物业管理区域，提交街道办事处或社区居民委员会出具的该物业管理区域无物业服务企业的证明文件原件1份，业主委员会集体委托受托人的授权委托书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件））；

　　2.专项资金（应急）首款备案申请表原件1份；

　　3.业主委员会备案通知复印件1份（已向区管理机构提交过，没有变更的，不重复提交）；

　　4.应急维修工程实施方案（含费用估算）原件1份；

　　5.筹集费用方案原件1份（如有）

　　6.实施方案、费用筹集方案（如有）等公示的现场照片，紧急情况事发现场照片原件各1份；

　　7.有关主管部门或法定机构出具的隐患整改通知、隐患整改意见或停止使用通知原件1份；

　　8.业主大会就授权业主委员会组织实施应急维修工程有关重要事宜的决议文件原件1份，或业主大会同意的包含授权业主委员会负责组织实施应急维修工程有关重要事宜的《业主大会和业主委员会议事规则》复印件1份（核原件）（已向区管理机构提交过的，不重复提交）；

　　9.其它必要资料；

　　10.上述资料的jpg或pdf格式文件。

　　（三）申请专项资金（应急）尾款备案应提交的资料

　　1.身份证明资料（不重复提交）：物业服务企业营业执照复印件1份，法定代表人证明书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件），法人代表签署的授权委托书原件1份（无物业服务企业的物业管理区域，提交街道办事处或社区居民委员会出具的该物业管理区域无物业服务企业的证明文件原件1份，业主委员会集体委托受托人的授权委托书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件））；

　　2.专项资金（应急）尾款备案申请表原件1份；

　　3.业主委员会备案通知复印件1份（有变更的才提交）；

　　4.施工合同（供货合同）复印件1份（核原件）及质量保修书复印件1份（核原件）；

　　5.社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业参与验收的工程竣工验收合格证明1份；

　　6.有关主管部门或法定机构出具的隐患整改完毕证明文件、检验合格证或验收合格证等原件1份；

　　7.业主委员会审核确认的结算书原件1份（10万元以上的工程，提交造价咨询单位出具的结算审核报告原件1份）；

　　8.上述第5、6、7中各项文件的公示现场照片原件各1份；

　　9.与结算金额相符的发票；

　　10.其它必要资料；

　　11.上述资料的jpg或pdf格式文件。

　　（四）由物业服务企业垫资实施的应急维修工程，申请办理专项资金（应急）备案应提交的资料（此项适用于不申请首款，工程竣工结算后一次性申请全部资金的项目）

　　1.身份证明资料（不重复提交）：物业服务企业营业执照复印件1份，法定代表人证明书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件），法人代表签署的授权委托书原件1份（无物业服务企业的物业管理区域，提交街道办事处或社区居民委员会出具的该物业管理区域无物业服务企业的证明文件原件1份，业主委员会集体委托受托人的授权委托书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件）；

　　2.专项资金（应急）备案申请表原件1份；

　　3.业主委员会备案通知复印件1份（已按本办法规定提交的，不再重复提交）；

　　4.应急维修工程实施方案原件1份；

　　5.筹集费用方案原件1份（如有）

　　6.有关主管部门或法定机构出具的隐患整改通知、隐患整改意见或停止使用通知原件1份；

　　7.施工合同（供货合同）复印件1份（核原件）及质量保修书复印件1份（核原件）；

　　8.社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业参与验收的工程竣工验收合格证明1份；

　　9.有关主管部门或法定机构出具的隐患整改完毕证明文件、检验合格证或验收合格证等原件1份；

　　10.业主委员会审核确认的结算书原件1份（10万元以上的工程，提交经业主委员会确认的造价咨询单位出具的结算审核报告原件1份）；

　　11.根据本部分“应急维修工程专项资金申请使用”的第（二）项第6及第（三）项第8中规定的事发现场照片及公示现场照片原件各1份；

　　12.与结算金额相符的发票；

　　13.业主大会就授权业主委员会组织实施应急维修工程有关重要事宜的决议文件原件1份，或业主大会同意的包含授权业主委员会负责组织实施应急维修工程有关重要事宜的《业主大会和业主委员会议事规则》复印件1份（核原件）（已向区管理机构提交过的，不重复提交）；

　　14.其它必要资料；

　　15.上述资料的jpg或pdf格式文件。

　　三、备用金申请核销备案

　　（一）首次申请拨付备用金

　　1.申请程序

　　1）在维修资金管理系统按要求完成填写备用金申请，完成录入业主大会决定的备用金额度信息，打印《备用金申请表》；

　　2）业主委员会根据业主大会授权对《备用金申请表》审核；

　　3）物业服务企业向区管理机构提交备案申请资料；

　　4）区管理机构完成备案后，市管理机构根据区管理机构备案意见划款。

　　2.办理首次申请拨付备用金，应向区管理机构提交的申请资料

　　1）身份证明资料（不重复提交）：物业服务企业营业执照复印件1份，法定代表人证明书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件），法人代表签署的授权委托书原件1份（无物业服务企业的物业管理区域，提交街道办事处或社区居民委员会出具的该物业管理区域无物业服务企业的证明文件原件1份，业主委员会集体委托受托人的授权委托书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件））；

　　2）备用金申请表原件1份；

　　3）业主委员会备案通知复印件1份（已按本办法规定提交的，不再重复提交）；

　　4）业主大会关于备用金的额度、分摊办法、授权业主委员会执行备用金使用审核等重大事宜的决议证明文件原件1份；

　　5）《积存物业专项维修资金调查表》原件1份；

　　6）上述资料的jpg或pdf格式文件。

　　（二）备用金核销备案和备用金再次申请（可同时申请备案，也可分别申请备案）

　　1.申请程序

　　1）物业服务企业汇总整理需核销的每笔开支详细情况（含相关实施方案、合同、票据、竣工验收证明文件、费用结算等）及费用分摊情况，按要求在维修资金管理系统准确录入并打印《备用金核销备案申请表》，填写《费用分摊汇总表》（如需再次申请备用金的，还应在管理系统录入再次申请备用金信息，打印《备用金再次申请表》；

　　2）对于金额在3000元以上大笔费用，没有实施方案或施工合同（供货合同）的，规范填写《项目情况说明》（说明使用时间、用途、工程量或采购材料清单、施工单位或供货单位、涉及业主范围等事宜）；

　　3）将《备用金核销备案申请表》、《费用分摊汇总表》、单笔开支3000元以上的实施方案（或合同或《项目情况说明》）等核销备案申请资料提交业主委员会审核（需再次申请备用金的，还要将《备用金再次申请》提交业主委员会审核）；

　　4）业主委员会审核同意并签字后，物业服务企业将《备用金核销备案申请表》、《费用分摊汇总表》在物业管理区域所涉每一栋每一单元醒目位置公示（需再次申请备用金的，《备用金再次申请表》也要进行公示）；

　　5）物业服务企业按要求向区管理机构提交申请资料办理备案手续。

　　2.申请办理备用金核销应向区管理机构提交的申请资料

　　1）身份证明资料（不重复提交）：物业服务企业营业执照复印件1份，法定代表人证明书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件），法人代表签署的授权委托书原件1份（无物业服务企业的物业管理区域，提交街道办事处或社区居民委员会出具的该物业管理区域无物业服务企业的证明文件原件1份，业主委员会集体委托受托人的授权委托书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件））；

　　2）备用金核销备案申请表原件1份；

　　3）业主委员会备案通知（或被授权审核备用金机构的证明文件）复印件1份（已按本办法规定提交，没有更新的，不再重复提交）；

　　4）业主大会关于备用金的额度、分摊办法、授权业主委员会（或其他机构）执行备用金使用审核等重大事宜的决议证明文件原件1份（已按本办法提交，没有更新的，不重复提交）；

　　5）核销的费用涉及《物业服务合同》、管理规约、《业主大会和业主委员会议事规则》及业主大会其它有关决议等文件的，还应分别提交该相应文件复印件1份（核原件）；

　　6）经业主委员会（或其他被授权机构）审核确认的备用金使用分摊情况汇总表原件1份，单笔3000元以上大额费用项目的实施方案（或合同）复印件1份（核原件）（没有实施方案或合同的，提交《项目情况说明》文件原件各1份），10万元以上单项工程的实施方案、合同复印件各1份（核原件）和结算审核报告及发票原件各1份；

　　7）《备用金核销备案申请表》及《备用金使用及分摊情况汇总表》进行公示的现场照片原件各1份；

　　8）其它必要资料；

　　9）上述资料的jpg或pdf格式文件。

　　3.备用金再次申请备案应向区管理机构提交的申请资料

　　1）身份证明资料（不重复提交）：物业服务企业营业执照复印件1份，法定代表人证明书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件），法人代表签署的授权委托书原件1份（无物业服务企业的物业管理区域，提交街道办事处或社区居民委员会出具的该物业管理区域无物业服务企业的证明文件原件1份，业主委员会集体委托受托人的授权委托书原件1份，受托人（经办人）身份证复印件1份（核原件））；

　　2）备用金再次申请表及其公示的现场照片原件各1份；

　　3）业主委员会备案通知复印件1份（不再重复提交）；

　　4）业主大会关于备用金的额度、分摊办法、授权业主委员会执行备用金使用审核及再次申请等重大事宜的决议证明文件原件1份（不重复提交）；

　　5）《积存物业专项维修资金调查表》原件1份（积存资金用完的，则在用完后第一次申请备用金时提交积存资金使用及遗留欠款收缴情况清算报告及在物业管理区域公示的现场照片原件各1份）；

　　6）上述资料的jpg或pdf格式文件。