一、《深圳市罗湖区物业专项维修资金管理办法》及2个配套文件出台的背景和目的

　　《深圳市物业专项维修资金管理规定》2010年9月发布实施，经过6年多的实践，该文件的局限性逐步显现，并日益严重。一是无业委会小区的物业专项维修资金规范管理难，该文件没有规定相应措施；二是没有首期归集资金（房屋公用设施专用基金）的小区，物业专项维修资金严重不足问题急需解决，该文件没有相应可操作性规定；三是该文件对实施应急维修工程条件、范围的规定可操作性不大，严重影响维修资金应急使用效率；四是由于市政府或市主管部门没有出台关于使用物业专项维修资金备案服务的规范性文件，影响相关备案服务依法纳入区综合服务平台；五是业主大会召开困难，导致物业专项维修资金使用效率不高。

　　罗湖作为深圳市的老城区，物业区域早已整体进入物业专项维修资金使用高峰，物业专项维修资金不足问题的解决已迫在眉睫，需要早日制订相应政策先行先试。

　　二、《深圳市罗湖区物业专项维修资金管理办法》主要内容

　　《深圳市罗湖区物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）包括第一章总则，第二章维修资金缴交、交存、补建、续筹，第三章业主大会自行管理，第四章维修资金使用，第五章居民委员会管理维修资金，第六章监督管理和第七章附则，共7章，58条。

　　（一）总则主要内容。总则部分第一条，规定了总的目的和任务是：全面规范辖区物业专项维修资金管理，保证物业小区的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造有序进行。第二条规定了适用范围：适用于一个宗地号上有二个以上独立产权单位的住宅、商住、商业及办公建筑的物业管理区域的物业专项维修资金管理工作。工业厂房、仓库以及单一产权的物业区域，不适用本《办法》。

　　总则部分还规定了三个主要原则：一是业主大会自治原则，即物业专项维修资金的补建、续筹、使用等重大事项由业主大会决定。二是政府监管原则，即首期归集的专项维修资金（房屋公用设施专用基金）由开发建设单位交至市统一专户，日常收取的专项维修资金、补建资金、续筹资金交存至市统一专户。三是应急原则（保护公共利益原则），即物业区域共用部位、共用设施设备发生危及房屋使用和人身财产安全必须立即维修、整改的紧急情况的，可以不经业主大会表决程序即可使用物业专项维修资金。

　　总则部分还对区主管部门及区维修资金管理机构，街道及社区居委会管理物业专项维修资金的责任进行了分工，并要求区各有关部门依各自职责对使用物业专项维修资金的有关工程进行监督管理。

　　（二）关于日常收取资金交存起始时间。《深圳市物业专项维修资金管理规定》于2010年9月发布实施，按照法不溯及既往的原则，全市启动日常收取资金交存工作应统一为2010年10月1日。但考虑到该文件并没有明确要求各物业区域必须自2010年10月1日起交存，很大一部分物业区域在此时间后至实际交存时止已发生共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的实际情况，因此《办法》规定，经业主大会确认，交存起始时间可以延后，但须对交存前的收支情况进行清算并提交业主大会确认。中断交存后的续交存起始时间也遵循同样程序确定。

　　（三）关于维修资金不足问题。按照法规规定，1994年11月1日前竣工的物业区域，开发商建设单位没有缴交房屋公用设施专用基金的义务（首期归集资金）。1994年11月1日以后竣工的物业区域，由于部分物业区域开发建设单位已灭失，房屋公用设施专用基金难以追缴到位。还有部分早期竣工的物业区域，物业专项维修资金已使用殆尽。另外，业主每月缴纳的本体维修基金（即日常收取资金）的标准，自1997年确定，20年来一直未变。罗湖作为深圳的老城区，物业专项维修资金不足的问题最为突出。据此，《办法》规定了四种解决措施：第十二条规定，经业主大会表决同意，物业区域可以适当提高日常收取资金交纳标准；第十三条、第十四条规定，对于没有首期归集资金的物业区域，业主大会应进行补建，补建金额参照房屋公用设施专用基金缴交标准；第十五条规定，对于账户结余资金不足首期归集资金30%的物业区域，业主大会应进行续筹；第三十九条规定，物业区域实施重大维修、更新、改造项目，业主大会可以筹集补充资金。

　　（四）关于房屋公用设施专用基金缴交。政府帮业主追缴房屋公用设施专用基金，通过10年努力，剩余还有一部分物业管理区域未缴交，《办法》第十条和第十一条规定了加快推进缴交工作的措施：主管部门可以通过购买服务的方式办理追缴业务，加快追缴工作进程；业主委员会通过民事诉讼途径追讨的，区维修资金管理机构可以进行指导。

　　（五）关于无业委会小区维修资金规范管理问题。业主大会召开难，业主委员会成立难，这是深圳市物业管理现实难题。《办法》专设第五章，规定居民委员会分三种情况，依法管理物业专项维修资金：第四十一条，依照国务院《物业管理条例》以及建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，赋予社区居民委员会依法指导、监督业主大会、业主委员会职责；根据民法通则及物权法等的规定，第四十二至四十五条规定，对于成立了业主大会但没有业主委员会的物业区域，经街道办事处依法组织仍不能选举产生业主委员会的，由街道组织召开业主大会会议表决同意，授权居民委员会办理维修资金管理事务，并规定了授权程序、期限、范围、授权终止情形等；依照《深圳经济特区物业管理条例》第123条之规定，《办法》第四十六条至第四十九条规定，对于没有业主大会和业主委员会的物业区域，指定居委会代行业主大会和业主委员会职责具体程序，代行的职责范围，代行期限及代行期限终止情形等。

　　（六）关于维修资金使用程序及应急维修问题。考虑到使用物业专项维修资金的日常性与业主大会会议召开困难之间的矛盾，《办法》第四章“维修资金使用”规定分三种情况操作：一是，日常小修小补及单项工程费用额度在备用金范围内的维修更新改造项目，在备用金中列支。备用金额度不超过物业区域一年日常收取资金的30%，具体金额及审核、分摊原则由业主大会决定。第三十七条、第三十八条规定了备用金由业主大会决定建立，授权业主委员会审核决定使用备用金，以及备用金申请和核销手续等。二是单项工程费用超过备用金额度的，申请专项资金。第三十至三十二条、第三十六条规定了：专项资金首款、尾款申请手续，工程实施方案及费用筹集、分摊方案，业主表决，工程施工管理，竣工验收及有关情况公示等。三是发生严重危及房屋使用和人身财产安全的特别紧急情况的，进行应急维修，不须召开业主大会即可使用物业专项维修资金。第三十三条至第三十五条规定了应急维修的六种情形，应急维修实施程序及维修资金申请备案手续。

　　（七）关于应急维修情形认定问题。《办法》第三十三条及《申请使用维修资金指引》执行了省、市相关文件的规定。一是对于省、市文件已明确认定机构的，均进行沿袭。二是对于未明确认定机构的，考虑到各物业小区实际情况复杂、千差万别，有的属于常识判断不需专业机构或主管部门认定，如“供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施损坏”以及“楼体外立面存在脱落危险”等；有的对认定技术要求高、情况复杂，应由相关主管部门认定或评估确定。因此，《办法》没有明确规定，由有关主管部门实际工作中视具体情况进行认定。专业机构或主管部门认定的形式，可以是隐患整改通知、隐患整改意见、电梯封停通知等。

　　（八）关于监督管理问题。一是关于工程监管。使用维修资金工程（主要是修缮工程、设备安装工程等）的许可、报建、报备、报审，有关法规规定不明，但由于涉及城市规划、公共安全、建筑安全等，如监督管理长期缺位，极有可能造成难以挽回的重大损失。因此，《办法》第六章规定了监督管理问题。

　　三、2个配套文件的主要内容

　　为了规范物业专项维修资金的交存、申请使用，随同《办法》一起印发实施了2个配套文件，分别为《深圳市罗湖区物业专项维修资金交存指引》和《深圳市罗湖区申请使用物业专项维修资金指引》。

　　（一）《深圳市罗湖区物业专项维修资金交存指引》。包括日常收取的专项维修资金首次交存、定期交存、补建交存、续筹交存四个方面的注意事项、工作程序、备案所需资料、备案流程。

　　（二）《深圳市罗湖区申请使用物业专项维修资金指引》。包括专项资金首款备案、尾款备案，备用金申请和核销备案，专项资金（应急）首款备案、尾款备案等相关方面的注意事项、工作程序、申请或报备所需资料、申请或报备相关流程。

　　《办法》按照上级相关文件精神，规定物业管理区域出现六种紧急情形，可以不召开业主大会即可使用物业专项维修资金。考虑到当前物业管理法规均没有相应规定，为了方便业主委员会组织实施应急维修工程，并避免法律争议，《深圳市罗湖区申请使用物业专项维修资金指引》提倡，业主委员会可在危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形发生前，先行组织召开业主大会会议，授权业主委员会在发生须实施应急维修工程的紧急情形时，决定或负责以下重要事宜：制定或审核确认应急维修工程实施方案，审核确认工程结算，进行竣工验收，按规定申请使用物业专项维修资金和分摊工程费用，其他有关重要事宜。