各有关单位、股份合作公司：

　　《罗湖区股份合作公司资产租赁管理实施细则》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。执行过程中的有关问题，请径与我局联系。

　　特此通知。

　　深圳市罗湖区集体资产管理局

　　2024年4月19日

罗湖区股份合作公司资产租赁管理实施细则

　　第一章 总则

　　第一条  为规范罗湖区股份合作公司资产租赁行为，保障集体资产保值增值，促进集体经济健康有序发展，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等有关规定，结合我区实际，制定本细则。

　　第二条  本细则适用于罗湖区范围内的股份合作公司，具体包括：

　　（一）依据《深圳经济特区股份合作公司条例》设立的股份合作公司及其分公司、经营部、下属全资或控股子公司；

　　（二）由多个股份合作公司共同出资成立的企业，或股份合作公司与其他主体共同出资成立的控股企业。

　　第三条  本细则所称资产，是指股份合作公司所有、占有、管理或实际控制的房屋（包括但不限于厂房及配套宿舍、办公楼宇、酒店、公寓、住宅、商铺）、停车场、构筑物、设施设备、广告位以及可以通过租赁获得收益的其他资产。

　　第四条  本细则所称资产租赁，是指股份合作公司将资产全部或部分出租给自然人、法人或其他组织（以下简称承租人）使用，并向承租人收取租金的行为。

　　第五条  股份合作公司资产租赁行为应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。

　　第六条  股份合作公司集体物业分为大宗物业、一般物业和零星物业。

　　第七条  股份合作公司资产租赁存在下列情形之一的，属于大宗物业，应当通过公共资源交易平台公开招租：

　　（一）单宗资产或一次性招租的资产面积在3000平方米以上的；

　　（二）单宗资产或一次性招租的资产月租金底价在人民币30万元以上的。

　　股份合作公司不得将单宗资产租赁项目以分拆并出租给同一承租人等方式，规避通过公共资源交易平台进行招租。

　　第八条  股份合作公司单宗资产或一次性招租的资产租赁未达到本细则第七条规定标准，资产面积在500平方米以上3000平方米以下的，属于一般物业。股份合作公司应当遵循公平公正、民主决策的原则，通过公共资源交易平台或其他渠道自行组织公开招租。

　　第九条  股份合作公司单宗资产或一次性招租的租赁面积500平方米以下的，属于零星物业。公司可结合实际情况参照本细则自行明确相关审批权限、招租方式和程序等自行组织招租或续租，成交结果应在公司公告栏等公告不少于3个工作日。

　　第十条  承租人承租股份合作公司大宗物业期间不存在任何违约情形且符合下列条件之一的，股份合作公司可以与承租人协商续租：

　　（一）连续租用股份合作公司资产达到5年以上的；

　　（二）符合本细则第十四条、第十五条情形之一的。

　　协商续租应当在租赁合同期限届满前3个月，按照公司章程及内部管理制度规定研究审议，报街道监督管理机构备案后签订租赁合同。

　　第十一条  承租人承租股份合作公司一般物业和零星物业期间不存在任何违约情形，在保障集体资产利益最大化、充分考虑资产现状和市场行情等前提下，可以直接协商续租，成交结果应在公司公告栏等公告不少于3个工作日。

　　第十二条  股份合作公司与承租人签订的续租合同应当满足以下条件：

　　（一）不得超出原租赁合同约定的租赁面积；

　　（二）不得约定免租期，续约期限需按照本细则第三十二条规定执行，且不得超过原租赁合同期限；

　　（三）续租的租金价格需按照本细则第十七条或第三十条规定的方式确定。

　　第十三条  股份合作公司应当加强合同履约监管，保证合同正常履行，及时收缴租金。承租人不履行或不完全履行合同，股份合作公司应当及时采取有效措施，维护集体资产合法权益。

　　第二章 大宗物业招租

　　第十四条  股份合作公司大宗物业招租存在下列情形之一的，报街道监督管理机构备案后，可以通过公共资源交易平台采用单一来源谈判方式进行招租：

　　（一）用于世界、中国500强企业，承担国家和省、市政府赋予的重大创新项目企业及战略性新兴产业项目企业，获得市级以上认定的优势创新企业、专精特新企业以及拥有国家级创新载体企业、科研机构租用的；

　　（二）用于国家规定的规模以上工业企业、资质等级建筑业企业、限额以上批零住餐企业、国家重点服务业企业租用的；

　　（三）位于已取得规划批准文件的城市更新拆除单元范围内，或者土地整备利益统筹项目已取得实施方案及土地整备单元规划已审批通过的，且由项目合作方或者实施主体承租的；

　　（四）经区集体资产监管部门和街道监督管理机构认定的其他情形。

　　第十五条  股份合作公司大宗物业招租存在下列情形之一的，报街道监督管理机构备案后，可以与承租人直接签订租赁合同：

　　（一）党政机关及其派出机构、学校和医院等行政事业单位，社区党委和工作站（居委会）承租使用的；

　　（二）用于公共交通设施、保障性住房、残疾人和养老服务等的；

　　（三）用于输油、输气、通信管道或者输电设备等公用事业的；

　　（四）经区集体资产监管部门和街道监督管理机构认定的其他情形。

　　第十六条  股份合作公司通过公共资源交易平台进行大宗物业招租的，应当编制招租方案。招租方案应当符合市场公平竞争、运营能力适配、产业适配等要求，主要内容包括但不限于：

　　（一）资产概况、权属、用途、业态要求和抵押、质押等情况；

　　（二）承租人的资格条件；

　　（三）交易条件；

　　（四）招租底价和租金收取方式；

　　（五）租赁期限；

　　（六）租赁履约保证金（如有）；

　　（七）交易方式；

　　（八）合同文本。

　　第十七条  股份合作公司应当通过聘请具备资质的房地产估价机构出具的价格评估报告以确定资产招租底价。法律、法规、规章和行政性规范文件对产业用房租金另有规定的，从其规定。

　　股份合作公司应当在招租方案中将招租底价形成的依据和决策程序向街道监督管理机构作出专项说明。

　　第十八条  股份合作公司应当按照公司章程、内部管理制度等规定的权限，对招租方案进行研究审议；审议通过后，应当作出书面决议并在公司公告栏等公示，公示期不少于3个工作日。

　　第十九条  招租方案公示结束后，股份合作公司应当进入公共资源交易平台招租的资产租赁项目，须按有关要求通过区股份合作公司综合监管系统报街道监督管理机构备案。备案工作原则上在3个工作日内完成。备案材料包括：

　　（一）备案请示；

　　（二）招租方案；

　　（三）内部决策材料。包括公司董事会、监事会、集体资产管理委员会决议；经股东（代表）大会决策的，还需提交股东（代表）大会决议等。

　　第二十条  招租方案完成备案后，股份合作公司应当向公共资源交易平台提交招租申请、招租方案等材料，办理交易委托手续，并对所提交材料的真实性、完整性、准确性负责。

　　第二十一条  股份合作公司应当按照备案的招租方案发布招租公告，并通过公共资源交易平台公开征集意向承租人，同时可以增加其他发布途径，扩大征集范围。公告时间不少于5个工作日。

　　第二十二条  股份合作公司通过公共资源交易平台进行资产招租的，应当遵循公共资源交易平台的有关规则。

　　第二十三条  股份合作公司大宗物业通过公共资源交易平台进行资产招租，可以采用公开招标、竞价、竞争性谈判、单一来源谈判以及法律、法规规定的其他交易方式。

　　第二十四条  股份合作公司可以按照以下交易方式选择承租人：

　　（一）产生3个以上符合条件的意向承租人的，可以采用公开招标、竞价或者竞争性谈判方式；不足3个的，可以重新招租，也可以按照本款第二、三项的情形处理；

　　（二）产生2个符合条件的意向承租人的，可以采用竞价或者竞争性谈判方式；不足2个的，可以重新招租，也可以按照本款第三项的情形处理；

　　（三）仅产生1个符合条件的意向承租人的，可以采用单一来源谈判方式。

　　股份合作公司在编制交易方案时，应当明确交易方式。不属于本细则第十四条规定情形的，不得直接采用单一来源谈判方式。

　　第二十五条  股份合作公司通过公共资源交易平台发布招租公告期限届满未征集到意向承租人的，可以申请延长招租公告期限，或按不低于出租底价百分之九十的价格变更招租条件，重新通过公共资源交易平台招租。

　　股份合作公司通过公共资源交易平台连续两次发布招租公告，期限届满仍无意向承租人且交易机构认为属于正常流标的，可以通过公共资源交易平台再次重新招租，也可以自行组织招租。

　　股份合作公司自行组织招租时，若对前两次招租设定的条件有调整的，应当向街道监督管理机构作出说明。

　　第二十六条  资产租赁成交后，应当在公共资源交易平台、公司公告栏公示成交结果。公示期不少于3个工作日。

　　第二十七条  资产转租、分租的，应当按照有关法律法规和政策规定执行。

　　因出租作为保障性住房、拟建产业园区(创新中心)、科技企业孵化器等情形的，股份合作公司可以同意承租人将租赁资产转租、分租并在招租方案中明确，但租赁合同必须明确承租人不得实施虚增面积、违法加收水电和燃气费等行为。

　　第三章 一般物业招租

　　第二十八条  股份合作公司一般物业招租，应参照通过公共资源交易平台公开招租有关规定，建立健全公司自行组织公开招租的内部管理制度。

　　第二十九条  股份合作公司自行组织公开招租，遵循下列程序：

　　（一）编制招租方案。若采用评定分离的定标方式，则需同步明确定标条款。

　　（二）民主决策。股份合作公司应根据公司章程规定，以民主决策审议通过招租方案。

　　（三）组织交易。股份合作公司自行组织交易，招租公告应在公司公告栏、交易平台等公告不少于5个工作日。

　　（四）结果公示。在公司公告栏、交易平台等公示不少于3个工作日。

　　（五）签订合同。公示期满无异议的，签订租赁合同。

　　第三十条  股份合作公司自行组织公开招租可以通过下列方式确定资产招租底价，且应在招租方案中说明招租底价形成的依据和决策程序等：

　　（一）政府发布的租赁指导价；

　　（二）参考周边相同地段、类型、功能、用途相似资产的市场租赁价格；

　　（三）具备资质的房地产估价机构出具的价格评估报告。

　　法律、法规、规章和行政性规范文件对产业用房租金另有规定的，从其规定。

　　第四章 合同管理

　　第三十一条  股份合作公司应当在确定资产承租人之日起30日内，与承租人签订租赁合同。主要内容包括：

　　（一）合同当事人的名称、住所、法定代表人；

　　（二）资产现状；

　　（三）租赁用途；

　　（四）租赁期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）租金递增方式（如有）；

　　（七）修缮责任；

　　（八）转租、分租约定（如有）；

　　（九）租赁履约保证金、税收与资产保险费的分担及装修（如有）；

　　（十）变更和解除合同的条件；

　　（十一）违约责任；

　　（十二）合同争议解决方式。

　　第三十二条  股份合作公司资产租赁期限一般不超过10年。

　　符合本细则第十四条、第十五条规定情形之一的，租赁合同期限可以在10年以上，但不得超过20年。

　　股份合作公司应当在招租方案中就出租期限形成的依据和决策程序向街道监督管理机构作出专项说明。

　　第三十三条  股份合作公司的房屋租赁期满后，原房屋承租人依法享有以同等条件优先承租的权利。

　　第三十四条  股份合作公司与承租人签订租赁合同之日起5个工作日内，应当在区股份合作公司综合监管系统中上传合同及本细则规定程序涉及的相关资料。

　　第五章 附则

　　第三十五条  本细则所称的“以上”“不少于”“不低于”“不超过”，含本数。

　　第三十六条  本细则第十四条所称的国家和省、市政府赋予的重大创新项目，是指国家、市级重大科技专项、科技攻关、应用示范项目，国家重点新产品计划项目，国家“一带一路”倡议创新性项目，市委、市政府决策的创新项目等。

　　市级以上认定的优势创新企业，是指国家创新企业百强工程试点企业，国家、市级创新型企业，国家级技术创新示范企业，国家、市级知识产权示范企业，国家高新技术企业。

　　专精特新企业，是指主营业务和发展重点符合国家产业政策及相关要求，专业化、精细化、特色化、新颖化特征明显，创新能力强、发展速度快、运行质量高、融资能力强、经济效益好的中小企业。包括专精特新“小巨人”企业、专精特新中小企业。

　　国家级创新载体、科研机构，是指经国家认定的国家工程实验室深圳分室、国家工程中心深圳分中心，工程实验室、重点实验室；工程研究中心、工程技术研究中心、企业重点实验室、企业技术中心、制造业创新中心、工业设计中心，以及科技企业孵化器、公共（专业）技术服务平台和院士工作站、博士后工作站、双创平台等；经国家、省、市批准设立的产业创新中心。

　　第三十七条  法律、法规、规章和上级有关文件另有规定的，从其规定。

　　第三十八条  本细则由深圳市罗湖区财政局（区国有资产监督管理局、区集体资产管理局）负责解释。

　　第三十九条  本细则自2024年5月1日起实施，有效期5年。《罗湖区股份合作公司资产租赁管理实施细则》（罗集资规〔2021〕3号）同时废止。