罗湖区2011年房地产市场运行简析

　　颜莉莉

　　一、2011年房地产市场运行情况

　　1、房地产开发投资保持两位数的增长速度

　　2011年，在京基金融中心、东郡广场、淘金山二期和合正荣悦府四个大型房地产项目的拉动下（四大项目全年分别完成投资15.90亿元、5.60亿元、4.40亿元和4.00亿元），罗湖区房地产开发累计完成投资42.50亿元，同比增长11.0%，占我区全社会固定资产投资的比重为52.5%，与上年持平。

　　从分月数据看，房地产开发投资增幅总体呈现“前高后低”态势。其中，前5个月增速较快，从6月份开始，平缓回落，11月由于华润中心二期项目的后期结算，投资额有所增加，增速回升，12月份再度回落，但全年始终保持2位数以上的增长速度。

　　按房屋用途分析，住宅开发投资21.90亿元，同比增长36.0%;办公楼投资11.20亿元，同比增长6.7%；商业用房投资7.10亿元，同比下降1.4%；其他投资2.40亿元，同比下降46.7%。住宅投资占全区房地产投资总额的51.5%，仍是投资的主体。

图1  2011年房地产投资各月累计同比速度走势图

　　2、商品房建设规模扩大

　　2011年，我区商品房施工面积244.10万平方米，同比增长17.0%，其中住宅施工面积166.40万平方米，同比增长40.7%；商品房新开工面积16.30万平方米，同比增长288.1%，其中住宅新开工面积14.70万平方米，同比增长425.0%。

商品房施工面积、新开工面积对比表

　　从表中数据可以看出，2011年我区商品房的建设规模大幅增加，住宅面积增加较大。尽管只有“合正荣悦府”一个新开工项目，但其施工面积达16.33万平方米，是2010年新开工项目施工面积近4倍，对全区房地产开发投资贡献较大。

　　3、商品房销售市场高起低走，持续低迷

　　2011年，我区商品房累计销售面积7.29万平方米，同比下降57.3%。其中，住宅销售面积5.40万平方米，同比下降47.1%，商品房销售呈现“前高后低”的态势。从分月数据看，累计销售面积分别是1.59、2.20、2.53、3.47、3.80、4.16、4.46、4.86、6.10、7.26、7.29万平方米，同比分别增长101.3%、-18.2%、-60.5%、-51.5%、-51.1%、-49.0%、-51.3%、-58.1%、-58.3%、-52.1%、-57.3%。

　　从图2可以看出，2月份销售最好，从3月份开始出现负增长，到了4月份销售最低。商品房销售市场在年初出现短暂的恢复性增长后，随即持续低走，在价格和供求关系变动不大的情况下，明显受到市场以外因素的影响。销售量下跌的另外一个原因是：我区今年没有新项目销售，在售项目不多，有销售量的项目只有15个，而且都是销售了一年以上甚至几年的尾盘，剩余量构成新房市场的全部供应，因此成交量也少。

　　4、房地产开发国内贷款比重下降，自筹资金成为主体

　　2011年，国家实行紧缩的货币政策，收紧银行信贷，从严审批新增房地产开发项目，导致在房地产开发领域国内贷款下降幅度较大，信贷比重从2010年的24.1%降到2011年的18.7%。

　　2011年，我区房地产开发投资到位的资金为82.20亿元，同比下降23.3%。其中，上年结余资金29.42亿元，本年资金来源52.78亿元。在本年资金来源中，国内贷款9.85亿元，同比下降45.3%，占本年到位资金的18.7%；自筹资金29.75亿元，同比下降36.5%，占本年到位资金的56.4%；其他资金13.17亿元，同比增长32.5%，占本年到位资金的24.9%。

　　二、2012年我区房地产市场走势判断

　　1、房地产投资增速放缓

　　2012年，我区新开工房地产开发投资项目少，且投资额相对较小，难以形成投资规模。目前，在建的20个房地产项目，有7个已完工，剩下的项目80%已接近工程尾声，在缺乏大项目的有力支撑下，投资后劲严重不足，房地产投资增速将明显放缓或出现负增长。

　　2、房地产调控政策持续从紧，销售市场继续观望态势

　　当前房价下行势头已经形成，在限购和信贷紧缩双重压力下，一些大型房企在一、二线城市开始“以价换量”，以缓解资金压力和提升销售业绩。根据银行压力测试，银监会前主席刘明康指出房价下跌50%银行仍可承受，无疑给从紧政策的执行坚定了信心。特别是温家宝总理在2011年11月7日表示，政府的目标是要使房价回归到合理的水平，为未来一段时间从紧的政策奠定了基调。房地产的投资投机行为会进一步受到遏制。

　　2011年实施的限购限贷政策成为自2003年房地产调控以来最严厉的政策。遏制高房价、打击市场投机行为仍是2012年的主基调，宏观调控政策在上年的基础上将继续细化和延伸。从六次上调存款准备金率、两次加息到提高二套房首付比例至六成，从明确房价调控目标到监督贯彻实施，从房产税开征到二手房评估价税，调控政策从金融、税收、财政等方面多管齐下，都取得了较好的调控效果。这种情况下，销售市场将继续出现观望、等待态势。预计2012年我区的商品房销售仍呈低迷趋势。