继2007年对人民南街区开展首次专项统计调查后，2012年底，罗湖区统计局会同南湖街道办事处对改造升级后的人民南街区再次进行专项统计调查。调查结果表明，人民南街区基础设施完善便利，商业集聚效应增强, 传统商贸业转型升级加快，楼宇经济特征明显，生产性服务业发展迅猛，消费旺区地位继续巩固。现将调查情况报告如下:

　　一、调查方法

　　本次调查分商户调查、消费者问卷调查和客流量测量三部分。调查范围分两个口径。商户调查中的人民南街区，调查范围是指东起东门南路、西至建设路、北起深南东路、南至罗湖口岸围合围约1.3平方公里的区域；调查对象为该区域内的基本单位及个体经营户。客流量调查和消费者问卷调查仅在人民南核心商业街区进行，调查范围为南至春风路高架桥、北至深圳百货广场区间内的人民南路段东、西两侧商厦围合的商业街区；消费者问卷调查对象为该区域内的消费者。

　　（一）商户调查

　　主要目的是摸清人民南片区商户2012年经营状况。主要指标数据通过片区内限上单位定期报表、基本单位普查、限下样本抽样调查、法人单位清查等资料汇总整理取得。

　　（二）消费者问卷调查

　　主要目的是了解节假日期间进入街区的消费者结构、消费特征以及消费者对街区消费环境的评价。问卷设置了消费者性别、年龄、职业、居住地、来人民南目的、交通方式、消费金额以及对消费环境评价等10个简单易答的问题。调查时点为2013年1月1日，按客流分布在不同地点随机对575个消费者进行了调查，收回有效问卷557份。

　　（三）客流量测量

　　主要目的是摸清平常日和节假日街区的客流量，以及街区不同时段、不同路口的客流变动特点。客流量测量选在2012年12月26日（平常日）、2013年1月1日（节假日）两天进行。测量方式主要包括：从21个路口单向统计通过地面步行进入街区的客流、从街区内6个公交车站统计通过乘坐地面公交系统进入街区的客流、从地铁公司电脑系统统计通过乘坐地铁进入街区的客流、从街区内的13个停车场统计通过自驾方式进入街区的客流。其中，通过地面步行和公交系统进入街区的客流量，采取等距抽样的方法，由统计人员于上午10∶00至晚上9∶20，以“每小时定时不间断计量”的方式进行统计。

　　二、商户调查结果

　　（一）经营单位快速增长，聚集效应明显增强

　　2012年末，人民南街区有基本单位4879家（其中2007年以后新设立单位2500家），比2007年增长147%。个体经营户4329户，增长27.4%。街区从业人员94377人，比2007年增长57.9%。从各个行业基本单位数增长情况看，餐饮企业增加76家，增长146.1%；租赁和商务服务业增加770家，增长137%；是各行业中增长速度最快的两个行业。金融业增加30家，增长48.4%。从基本单位的行业结构看，租赁和商业服务业、批发业这两大行业的单位数不仅占街区半壁江山（其中租赁和商务服务业占27.3%、批发业占27.1%），而且行业结构比重较2007年也有较大幅度的提升（其中租赁和商务服务业占比提升3.7个百分点、批发业占比提升2.3个百分点）。交通运输仓储和邮政业、零售业、金融业、住宿业行业占比则有不同程度的下降，其它行业基本持平。行业结构变化显示，人民南街区业态发展向租赁和商务服务业、批发业加速集聚。

　　街区经营单位的快速增长，带来了各项经济指标的大幅提升。2012年，人民南街区实现增加值215亿元，比2007年增长60%左右，占全区的15.8%，而东门步行街区2011年GDP仅为55亿元。街区每平方公里土地产出GDP165.4亿元，是全区建成区单位面积产出水平39.2亿元的4.2倍。商贸业、其它服务业营业收入456.43亿元，比2007年的271.2亿元增长68.3%。批发零售业、餐饮业销售额336.17亿元，比2007年的201.9亿元增长66.5%。街区全年实现零售总额77.8亿元，比2007年的42.2亿元增长84.4%，占全区社会消费品零售总额的9.3%。

　　（二）生产性服务业发展迅猛，楼宇经济特征明显

　　一是生产性服务业高度集中。2012年，人民南街区5大生产性服务行业（即租赁和商务服务业、交通运输仓储和邮政业、金融业、信息传输计算机服务和软件业、批发业）单位数占比达到71%，实现增加值占比达到80%左右。新增企业中，咨询与调查类占10.3%，企业管理服务类的企业占10.1%，货运代理类企业占8.8%，旅行社占4.4%。街区集聚了众多细分行业的龙头企业，如批发企业建材投资有限公司、中钢集团深圳有限公司，建筑咨询企业艾奕康咨询(深圳)有限公司，网络信息企业拓见科技（深圳）有限公司，创意设计企业深圳市柏星龙创意包装股份有限公司等。

　　二是新兴产业快速发展，新兴业态颇具规模。2007年以来，人民南街区现代物流、电子商务、信息咨询业快速发展，这3个行业单位数增长120.9%。年营业收入达1000万元以上的企业29家，其中年营业收入达亿元以上的企业有8家。

　　三是商业楼宇出租率大幅提高，楼宇经济显著提升。2007年，深房百货、天安国际、国贸大厦、佳宁娜广场大部分处于空置状态。目前，以上楼宇除深房百货外，其它楼宇出租率最低达到70%，大部分达到80%以上。2012年，人民南街区税收达亿元以上的楼宇有5栋，占全区税收亿元楼的五分之一。这5栋写字楼里面的企业全年上缴税金达17.89亿元，占全区亿元楼税收额的9.6%。

　　（三）传统商贸业转型升级加快，消费旺区地位得以巩固

　　改造后的人民南街区，传统商贸业向现代商贸业转型升级步伐加快。2007年以来，大型零售旗舰店陆续进驻街区，如天虹、沃尔玛、茂业，这些零售旗舰店的进驻对街区集聚人气起到了很大作用。以深圳市金光华商业有限公司为代表的一站式购物广场对街区商业业态提升起到明显的促进作用。进驻街区的大型商业连锁企业总部有永旺华南商业有限公司、龙浩天地股份有限公司、深圳新语餐饮管理有限公司、深圳领鲜稻香饮食有限公司、绰琪服装（深圳）有限公司、深圳市科治好连锁有限公司等。2012年这6家企业营业收入达到26.09亿元，占街区商贸业和其它服务业营业收入的5.7%。街区目前有批发零售业、住宿餐饮业、其它服务业限额以上单位210家，占南湖街道的59.5%，占罗湖区的21.9%。2012年营业收入亿元以上的企业55家。街区内五星级酒店4家，四星级酒店3家，分别占全区的80%和75%。

　　三、消费者问卷调查结果

　　（一）区域性消费中心特征凸显，口岸消费功能增强

　　从客源结构看，人民南街区的消费者来源主要以区外消费者为主，占比达到60.1%，其中市内区外占比达41.0%，市外消费者比例为19.1%。街区消费者来源地遍及国内外，其中从中国香港、中国台湾、中国澳门、外国来的消费者所占比例为8.6%。客源结构特征表明，消费者来源地遍及国内外，尤其是区外消费者是街区主要消费人群，表明街区消费外溢功能较强。与五年前相比，国内市外的消费者比重提高 3.2 个百分点，上升明显。

　　（二）青年是主要消费群体，中年消费者比重上升较快

　　从消费者性别及年龄结构看，男性消费者占比为45.1%，女性消费者为54.9%。18—40岁消费者达到70.7%，41—65岁的消费者比例达到26%，青少年(17岁以下)比例为1.3%，老年人(66岁以上)比例为2%。性别及年龄结构特征表明，街区以女性消费者为主，18—40岁消费者是人民南消费的主要群体。与五年前相比，消费能力较强的41—65岁中年消费者比重上升幅度较大，提高8.8个百分点。

　　（三）中等以上收入消费者占比高，消费者结构优化升级

　　从消费者职业看，单位负责人占4.7%，公务员、职员及企业中层管理者占10.6%，专业技术人员占15.6%，个体经营及自由职业者占19.4%，普通文员占19.7%，工人及服务业人员占14.5%，未就业及其它占15.6%。从消费者收入看，年收入3万元以下的占13.8%，3—6万元的占37%，6—12万元的占34.3%，12万元以上的占14.9%。与五年前相比，消费者的职业结构变化不明显，高收入人群占比明显提高，年收入6万元以上的消费者占比提高11.4个百分点。

　　(四) 一站式消费为主要消费方式，高端消费群体增加较快

　　从消费特征看，被访者中，在街区购物、就餐、娱乐一条龙消费的占32.5%，以购物为主要目的占29.1%，以就餐为主要目的占13.3%，以娱乐为主要目的占8.6%，闲逛者占11%。与五年前相比，闲逛者比例下降12个百分点，购物、就餐、娱乐一条龙消费的消费者占比上升14个百分点，就餐的消费者比例增加3个百分点。可见五年来，消费者消费目的性更强，街区一站式消费功能明显增强。

　　调查显示，2013年元旦节当天，消费者在人民南的消费金额为100元以下的占9.5%，101—200元的占11.1%，201—400元的占23.9%，401—600元的占19.9%，601—800元的占11.7%，801元以上的占23.9%。当天消费金额201—600元的中档消费群体占比为43.8%，消费金额601元以上高端消费的群体占比达到35.6%。按每个组别中位数及权重推算当天消费金额为513元，比五年前增加116元，增长29.2%，比东门商圈2012年国庆节当天平均消费金额408元高出105元。消费400元以上的组别占比从五年前的40.8%上升到55.5%，其中消费金额801元以上的组别上升幅度明显，增加8.4个百分点。可见，街区消费者的消费能力显著增强，街区对高端消费群体吸引力增加。

　　市外及境外人士了解人民南的途径，通过亲戚朋友的占53.3%、通过电视的占11.4%、通过互联网的占7.6%、通过旅游公司的4.8%、通过报刊的1.9%。与五年前相比，虽然通过互联网了解人民南的比例提高4.6个百分点，但大部分人还是通过亲戚朋友这种口口相传的传统方式了解到人民南，通过现代通讯网络宣传而被吸引的消费者比重仍较低。

　　（五）街区消费者对购物环境的评价满意度较高

　　消费者对街区消费环境的评价结果显示，消费者对购物环境很满意的占17.4%、满意的占66.2%、一般的占14.9%、不满意和非常不满意的占1.5%。表明有83.6%以上的消费者对街区购物环境为满意及以上。与五年前相比，对购物环境很满意的比例上升最快，增加 7.7个百分点。受访的外国消费者对人民南购物环境的评价都很高，100%选择了很满意。

　　四、客流量调查结果

　　12月26日(星期三)，客流量为25.6万人，比五年前增加34%; 1月1日客流量达27.8万人，比五年前增加37.6%。

　　从客流量时间分布看，平常日客流量集中在早上9点到10点、下午6点到7点这两个上下班高峰时段。节假日客流从早上开始逐渐增加，客流较密集的时间段在下午3点到9点。

　　从客流量空间分布看，若以人民南路和嘉宾路为“十”字形分界线，将街区划分成东南片、西南片、西北片和东北片4个片区，则无论节假日还是平常日，和五年前相比，各个片区人流都有显著增加，个别地区冷清的现象已不存在。由东向西的客流量明显增加。以金光华购物广场为集中点的东南片区客流最为集中。

　　五、街区总体评价

　　（一）通过多年的打造和培育，人民南街区整洁大气，时尚而优雅，充满生机。街区成功实现环境优化、功能升级，激发城市活力，全面提升街区的品质、品位和市场价值。

　　（二）街区生产性服务业发展迅猛，楼宇经济特征明显，传统商贸业转型升级加快，商业聚集效应明显增强，消费旺区地位得以巩固和提升。单位土地面积产出GDP高，产业联动效应强。

　　（三）街区交通便利，多条公交线、地铁线贯穿街区。连廊使用效能得到发挥，三级停车导航系统顺利疏导从四面八方来的车辆。发达的交通网络，便利的街区微循环，进一步扩大街区的辐射范围，增强街区的影响力。

　　（四）街区客流快速增长，中高端消费格局基本形成，高端消费增加较快，和一街之隔的东门商业步行街在消费档次上有明显区别。消费者对购物环境普遍满意。

　　六、存在问题及建议

　　（一）进一步发挥复合型街区的优势

　　在罗湖建设国际消费中心过程中，人民南可以发挥其不可复制的楼宇经济、口岸经济、区域性消费特征明显的优势。依托其强大的生产性服务功能，通过物流、人流、资金流、信息流的紧密结合,为相关产业的发展提供联动和支持；依托口岸经济中涉外性、关联性、专业性企业多的特点，为辖区经济的发展起到外引内联的作用；依托区域性消费中心的功能，起到消费窗口展示的作用，吸引通关的上亿人流到罗湖消费。

　　（二）增加高品质写字楼

　　调查显示，目前人民南街区的商业楼宇出现越高档的楼宇出租率越高，越低档的楼宇出租率越低的现象。这说明人民南现有的一些残旧的楼宇不能满足楼宇经济向中高端发展的需求。人民南现代服务业发展有比较好的基础，罗湖要承接中国香港高端服务业的辐射和转移，人民南是个很好的区域。要引凤必先筑巢，人民南可对现有楼宇进行改造升级，完善物业设施，提升街区写字楼的品质。

　　（三）强化街区一站式购物功能

　　消费者调查显示，以购物、就餐、娱乐一条龙消费的消费者比重增加最快，说明人民南一站式购物功能对消费者吸引力很强。目前，街区内多功能消费特征最明显的是金光华，其它区域的消费内容相对单一。建议加大街区大型休闲项目和高档时尚品牌旗舰店的引进，进一步强化街区一站式购物功能。

　　（四）完善街区设施、优化环境

　　通过访谈，消费者、商户、物管代表针对街区当前存在的问题提出了以下建议：一是街区商业活动特色要更鲜明、主题更突出，相关活动应常态化、固定化，并加大宣传力度。二是连廊的灯光应更明亮、璀璨，所有的连廊都能遮风挡雨，不要间断；增设连廊指示牌；增加连廊作为街区一景的展示功能。三是加强对违章停车的管理，使道路更加畅通。四是提高街区绿化面积，增加休闲设施，尽快增设高流量的WIFI免费网络系统等。