各街道办事处，区政府直属各单位：

　　《深圳市罗湖区政府物业资产管理办法》及《深圳市罗湖区政府物业资产管理实施细则》已经区政府同意，现印发给你们，请遵照执行。执行过程遇到的具体问题，请径向区物业办反映。

　　深圳市罗湖区人民政府

　　2020年4月17日

　　深圳市罗湖区政府物业资产管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强罗湖区政府物业资产管理，确保政府物业资产安全和合理使用，提高政府物业资产使用效益，根据国家、省、市的有关规定，结合本区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称的政府物业资产是指罗湖区政府授权罗湖区机关物业管理办公室（以下简称区物业办）管理的政府物业，主要包括本区党政机关（含派出单位）、人大常委会机关、政协机关、司法机关、武装部、事业单位、社会团体（以下简称行政事业单位）利用区财政拨款、上级拨款、自筹资金、合作合资、企业剥离改制、规划配套、行政罚没、社会捐赠等方式形成、建购的物业及附属设施，物业类型包括行政事业单位办公用房、住宅、商业用房、产业用房、文教卫体业务用房、政府公共服务设施、厂房、仓库、停车场（库）等。

　　本办法所称政府物业资产包括临时建筑。

　　区物业办向社会租用物业纳入本办法管理。

　　第三条 政府物业资产管理坚持社会效益与经济效益相结合原则，坚持服务社会民生与产业发展相结合原则。

　　第四条 区物业办是区政府物业资产的管理部门，代表区政府对在管政府物业资产行使所有权、管理权，并进行统一接收、统一登记和统一管理。市、区有特别规定的，从其规定。

　　第五条 区物业办运用信息化手段保障政府物业资产管理规范、集约高效、公开透明。

　　第二章 政府物业资产管理的内容及范畴

　　第六条 政府物业资产管理包括政府公共服务设施和产业用房规划建设，政府物业资产的接收、购置、调配与委托管理、出租、安全管理与修缮、处置、产权登记、账务登记，租用社会物业等。

　　第七条 规划建设的政府公共服务设施和产业用房是指《土地使用权出让合同》及补充协议等约定由开发建设单位建设的、产权归罗湖区政府的为公众提供服务或促进产业发展的配套设施,主要包括社区党群服务中心（社区服务中心）、社区管理用房、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、社区警务室、文体活动室（中心）、幼儿园、养老院、垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人休息室、停车场(库)、商业用房、市场、公共充电站、绿地、广场以及产业用房、产业配套用房等。

　　第八条 政府物业资产的接收包括政府投资兴建物业的接收，以行政调拨、企业改制、社会捐赠、行政罚没等形式移交政府的物业接收，拆迁改造补偿物业的接收，政府公共服务设施和产业用房的接收等。

　　第九条 政府物业资产的购置是指区物业办使用财政资金，通过市场购买物业的行为，重点解决社区办公服务用房以及产业用房，包括按成本价回购在城市更新项目中按一定比例配建的政府公共服务设施和产业用房的行为。保障性住房收购参照市相关文件执行。

　　第十条 政府物业资产的调配是指政府物业资产在不变更所有权的前提下，原则上以无偿的方式给行政事业单位使用。

　　第十一条 政府物业资产的出租是指区物业办代表区政府将政府物业资产（区政府授权区物业办管理的物业资产）出租给自然人、法人或者其他组织（简称“承租人”）使用并收取租金的行为。

　　第十二条 政府物业资产的修缮是指使用财政资金对管理的物业及其附属设施、设备的维修、维护及装修。

　　第十三条 政府物业资产的处置，包括政府物业资产的出售、划转、拆迁改造、报废等。

　　（一）出售是指政府物业资产以有偿的方式变更所有权，并相应取得处置收益的资产处置方式。

　　（二）划转是指变更政府物业资产所有权人的资产处置方式。

　　（三）拆迁改造是指政府物业资产因城市规划、城市更新等需要拆迁而引起物业资产形式发生改变的资产处置方式。

　　（四）报废是指政府物业资产经科学鉴定或按有关规定，已不能或者不适合继续使用，必须进行产权核销的资产处置方式。

　　第十四条 区物业办须及时将符合产权登记要求的在管政府物业资产登记在区政府或区物业办名下。

　　第十五条 区物业办严格按照国有资产管理有关法律、法规、规章和规范性文件规定做好政府物业资产账务登记和监督管理工作。

　　第十六条 因政府自有物业资产不足以满足使用需求时,可以使用财政资金向社会租用物业，租用坚持集约、高效原则。

　　第三章 检查监督与责任追究

　　第十七条 区物业办负责检查、监督在管政府物业资产的管理和使用情况。财政、监察、审计等相关部门按照职能分工对区政府物业资产的管理、使用和租赁活动进行监督。

　　第十八条 使用政府物业资产的单位或个人有下列行为之一的，区物业办责令其限期改正并按有关规定进行处理；情节严重的，报监察机关追究主管领导和直接责任人的行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

　　（一）擅自将政府物业资产转借其他单位或个人使用；

　　（二）擅自改变政府物业资产使用功能，从事与规定用途无关的活动；

　　（三）擅自利用政府物业资产进行租赁活动；

　　（四）未按规定履行职责，对政府物业资产管理不善，造成政府物业资产严重流失、损失；

　　（五）不按规定权限维修和处置政府物业资产；

　　（六）在全区政府物业资产情况调查中瞒报、漏报；

　　（七）不按规定限期整改、搬迁或交回物业；

　　（八）未经审批，擅自减免合同约定的租金；

　　（九）未签订租赁合同；

　　（十）故意拆分租期规避公开招租；

　　（十一）收取的租金收入不及时上缴国库，坐支、截留、挪用或私分租金收入。

　　第四章 附 则

　　第十九条 区政府授权区物业办对本办法进行解释。

　　第二十条 为满足创新型企业发展空间需求，区政府创新型产业用房的管理按照《罗湖区创新型产业用房管理暂行办法》（罗府办规〔2017〕6号）相关规定执行，合同签订手续按照本办法执行；政策性保障住房（含人才安居房）的管理，按政策性保障住房相关规定执行，不适用本办法。

　　第二十一条 本办法自2020年5月6日起实施，有效期5年。《深圳市罗湖区政府机关物业管理办法（试行）》(罗府〔2012〕30号)同时废止。

　　深圳市罗湖区政府物业资产管理实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强罗湖区政府物业资产管理，根据《深圳市罗湖区政府物业资产管理办法》，结合本区实际，制定本实施细则。

　　第二条 政府物业资产管理包括政府公共服务设施和产业用房规划建设，政府物业资产的接收、购置、调配与委托管理、出租、安全管理与修缮、处置、产权登记、账务登记，租用社会物业等。

　　第二章 政府公共服务设施和产业用房规划建设

　　第三条 本章规定适用于2007年1月1日以后在罗湖辖区内新建的政府公共服务设施和产业用房。2006年12月31日以前建成的政府公共服务设施按照《深圳市罗湖区社区配套和公共服务用房清理移交工作方案》（罗府办〔2007〕12号）的规定执行。

　　第四条 罗湖区机关物业管理办公室（以下简称区物业办）代表区政府对罗湖辖区内政府公共服务设施和产业用房的规划、建设、接收和使用行使建议权、监督权，实行统一接收、统一产权。

　　第五条 政府公共服务设施和产业用房的规划配置应根据罗湖区作为中心城区未来发展的需求，以城市规划为指引，以街道和社区为单元，综合考虑政策要求、区位条件、功能定位、布局现状、人口规模和市场开发等情况，使辖区内政府公共服务设施和产业用房的建设和配置达到布局合理、标准统一、规模充足、功能完善、产权清晰、效能集约的目标。

　　第六条 城市更新项目规划审批阶段，区城市更新部门须书面征求区物业办对政府公共服务设施和产业用房在功能（物业类型）、面积、空间位置、产权归属等方面的意见。区物业办应当对政府公共服务设施和产业用房规划提出意见，程序如下：

　　（一）区物业办将书面征求意见函及相关资料转发至对口使用单位和区产业主管部门，对口使用单位和区产业主管部门收到区物业办征求意见函后应及时回复。

　　（二）区物业办收集及汇总对口使用单位和区产业主管部门回复意见，结合项目所在街道、社区现有的基层基础设施缺口及实际需求，对政府公共服务设施和产业用房在功能（物业类型）、面积、空间位置、产权归属等方面提出意见并书面回复区城市更新部门。

　　第七条 城市更新专项规划批复后，区物业办应配合区城市更新部门根据项目专项规划批复共同与实施主体签订项目实施监管协议。

　　第八条 区城市更新部门办理《土地使用权出让合同》时，应根据《项目专项规划批复》与《项目实施监管协议》落实产权归区政府的公共服务设施和产业用房的配建指标。

　　第九条 采用招拍挂方式出让的用地项目，如涉及产权归政府的公共服务设施及产业用房，规划国土部门在确定规划设计条件前应征求区物业办关于政府公共服务设施和产业用房的配建意见，在规划设计条件中予以明确。

　　第十条 新开工用地项目（含城市更新项目）出具建设工程方案设计核查意见及建设工程规划许可证核发阶段，区城市更新部门或开发建设单位须书面征求区物业办对政府公共服务设施和产业用房规划设计意见。区物业办应当对政府公共服务设施和产业用房的设计方案及施工图提出意见，程序如下：

　　（一）区物业办对政府公共服务设施和产业用房的设计方案及施工图提出意见。需由对口使用单位或区产业主管部门提出意见的，应当将有关资料转对口使用单位或区产业主管部门。

　　（二）区物业办在汇总使用单位或区产业主管部门意见后，对公共配套设计提出图纸修改意见，开发建设单位应就修改后的设计图纸报区物业办确认，直至区物业办出具同意意见。

　　第十一条 区物业办应详细核实政府公共服务设施和产业用房的设计方案及施工图纸，对物业在规划方案、功能（物业类型）、面积、空间位置、产权归属等方面的指标进行核实。

　　（一）政府公共服务设施和产业用房按照《深圳市城市规划标准与准则》及有关规定进行配置。

　　（二）政府公共服务设施和产业用房应集中、统一设置，不宜分散布点或规划在封闭式住宅小区内部，其中，公共服务设施应设置在三层及以下，并遵循首层优先、方便管理、方便使用的原则，应设置独立出入口及电梯、无障碍通道等。具体要求：

　　1.产业用房应规划在同一楼层,如超过整层面积的应规划在相邻楼层，且应有独立出入口、靠近电梯位置。

　　2.社区党群服务中心（社区服务中心）、社区管理用房应规划在通行便利，通风、采光良好且方便居民办事的位置，原则上应为一楼临街位置。

　　3.社区健康服务中心用房应规划在便于居民就医，通风、采光良好的位置，原则上应设置在有独立出入通道的首层或带有首层的连续楼层,如设置在连续楼层时,应设置电梯或无障碍通道。

　　4.社区老年人日间照料中心用房应规划在三楼以下，通风、采光良好的位置，且须配备无障碍通行设施。原则上，社区老年人日间照料中心与社区健康服务中心应设置在同一物业单元。

　　5.社区警务室用房应规划在通行便利，通风、采光良好，有独立出入通道的一楼临街位置。

　　6.文体活动室（中心）用房应设置在三楼以下通风、采光条件良好位置，楼层空间、高度等须符合相关设计规范，须配备无障碍通行设施。

　　7.垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人休息室的面积、空间、工作出入口等应符合相应的设计规范要求，应规划在小区临街位置，不影响小区居民的正常生活。

　　8.幼儿园应符合相关设计规范，独立占地并合理布点。

　　9.绿地应安排在封闭式住宅小区外部，方便社区群众使用。

　　第十二条 政府公共服务设施和产业用房与项目主体建设应坚持“同步规划、同步建设、同步验收交付使用”的原则，明确约定政府公共服务设施和产业用房开发时序，其中分期开发或独立用地的政府公共服务设施和产业用房原则上应明确在首期建设和验收。

　　第十三条 开发建设单位变更施工图纸,涉及政府公共服务设施和产业用房部分的修改应重新报区物业办审核。

　　第十四条 开发建设单位应严格按照经批准的设计图纸和相关技术规范要求建设政府公共服务设施和产业用房,并完成房屋门、窗、水、电及分户计量设备等安装。

　　第十五条 区物业办应在政府公共服务设施和产业用房建成之后、预售许可之前，对规划和设计进行核实，程序如下：

　　（一）符合规划和设计要求的，区物业办应与开发建设单位签订政府公共服务设施和产业用房移交协议书，明确公共服务设施的功能（物业类型）、面积、位置、移交和产权登记时间及其他要求。

　　（二）不符合规划和设计要求的，区物业办向开发建设单位发出改正建议通知书，改正合格后签订政府公共服务设施和产业用房移交协议书。

　　（三）更改后仍不符合要求的，区物业办可要求开发建设单位将符合使用要求的物业调换给区物业办，并报请区政府审批，经批准后与开发建设单位签订政府公共服务设施和产业用房移交协议书。

　　（四）开发建设单位未按规划设计方案配置或建设政府公共服务设施和产业用房的，区物业办不予办理相关手续，政府相关主管部门停办或缓办其预售许可、规划验收、初始登记等手续，并按相关法律法规进行处理。

　　第三章 政府物业资产的接收

　　第十六条 政府投资兴建物业的接收。区物业办接到区政府指定政府物业接收文件后，应及时跟踪了解物业项目的情况，移交单位主动提供相关资料。未竣工验收的，建设单位要通知区物业办参加项目的竣工验收；已验收合格的，建设单位要在项目竣工验收后30个工作日内将物业及相关资料移交区物业办；验收不合格的，原则上要求建设单位整改合格后再移交，如需立即移交的，应征求区物业办意见，并由建设单位向区政府汇报，待区政府批准后再移交。程序如下：

　　（一）建设单位通知区物业办参与竣工验收。

　　（二）验收合格的，建设单位填写《深圳市罗湖区政府物业资产移交表》，并提供以下资料（复印件加盖公章）：

　　1.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证或相关批复文件；

　　2.用地合同及补充协议；

　　3.图纸及其电子文档；

　　4.竣工验收证明；

　　5.建筑面积测绘报告；

　　6.工程规划验收合格证；

　　7.消防验收证明；

　　8.设备设施清单、使用说明书及质量保修文件；

　　9.缴交房屋公用设施专用基金的凭证；

　　10.固定资产入账资料。

　　（三）建设单位和区物业办根据物业资料和设备设施清单现场查验物业、设备设施数量及状况，符合移交条件的，办理物业交接手续；不符合移交条件的，建设单位整改合格后办理交接手续。

　　（四）建设单位暂时无法提供完整物业资料的，须列明未交资料的详细清单，并注明补交资料的具体时间。

　　（五）物业移交后，工程或设备设施在保修期内出现质量问题，由建设单位联系施工单位进行维修；超过保修期的，由区物业办按照区政府有关规定执行，建设单位应予以配合。

　　（六）新建物业建成后，有关工程结算、竣工财务决算、产权初始登记等相关后续工作，由建设单位负责。

　　（七）形成固定资产的政府物业资产，按区政府有关规定办理政府物业固定资产账务登记手续。

　　第十七条 以行政调拨、企业改制、社会捐赠、行政罚没等形式移交政府的物业接收。程序如下：

　　（一）移交单位填写《深圳市罗湖区政府物业资产移交表》，并提供以下资料（复印件加盖公章）：

　　1.行政调拨、企业改制、社会捐赠、行政罚没等文件资料；

　　2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证或相关批复文件；

　　3.用地合同及补充协议；

　　4.图纸及其电子文档；

　　5.竣工验收证明；

　　6.建筑面积测绘报告；

　　7.工程规划验收合格证；

　　8.消防验收证明；

　　9.设备设施清单、使用说明书及质量保修文件；

　　10.缴交房屋公用设施专用基金的凭证；

　　11.固定资产入账资料；

　　12.房地产权证（不动产权证）或其他可以确认房地产权属的凭证，如房地产买卖合同、交款凭证等。

　　（二）移交单位和区物业办根据物业资料和设备设施清单现场查验物业、设备设施数量和状况，办理物业交接手续。

　　（三）移交物业已出租经营的，移交单位应妥善处理历史遗留、合同纠纷、法律责任、信访维稳等问题，并与原承租方结清所有费用。符合租赁条件的，移交单位配合区物业办变更合同主体；不符合租赁条件的，移交单位负责终止租赁合同，将物业清空后移交区物业办。

　　（四）形成固定资产的政府物业资产，按区政府有关规定办理政府物业固定资产账务登记手续。

　　第十八条 拆迁改造补偿物业的接收。程序如下：

　　（一）区物业办应在签订的拆迁补偿合同（协议）约定，明确补偿物业的范围、面积、功能等。

　　（二）区物业办根据实际需要，在拆迁补偿合同（协议）约定补偿单位提供以下资料（复印件加盖公章）：

　　1.物业平面图；

　　2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证或相关批复文件；

　　3.用地合同及补充协议；

　　4.图纸及其电子文档；

　　5.竣工验收证明；

　　6.建筑面积测绘报告；

　　7.工程规划验收合格证；

　　8.消防验收证明；

　　9.设备设施清单、使用说明书及质量保修文件；

　　10.缴交房屋公用设施专用基金的凭证；

　　11.固定资产入账资料。

　　（三）区物业办组织对补偿物业进行实地核查，经核查合格的，区物业办对补偿物业的位置、面积、功能等进行确认;核查不合格的，要求补偿单位整改合格后再行确认。

　　（四）区物业办负责办理接收或入伙手续，并督促补偿单位办理产权登记。

　　第十九条 政府公共服务设施和产业用房的接收。程序如下：

　　（一）在开发建设单位向区物业办提出移交物业书面申请或区物业办向开发建设单位发出移交物业通知时，开发建设单位需提供以下资料（复印件加盖公章）：

　　1.建设用地规划许可证；

　　2.建设工程规划许可证；

　　3.施工许可证；

　　4.用地合同及补充协议；

　　5.物业竣工图（总平面图、分层平面图）；

　　6.竣工验收证明；

　　7.消防验收证明；

　　8.具备资质的机构出具的竣工测绘报告及分户图（政府公共服务设施和产业用房部分）；

　　9.开发建设单位营业执照或相关证明文件；

　　10.设备设施清单、使用说明书及质量保修文件。

　　（二）区物业办对开发建设单位提交的书面材料进行审查。审查合格的，由区物业办和使用单位15个工作日内到现场核查；审查不合格的，退回开发建设单位补充材料。

　　（三）符合规划设计和使用要求的，区物业办从现场核查之日起30个工作日内与开发建设单位签订政府公共服务设施和产业用房移交确认书或移交协议书，并根据相关产权资料进行产权登记备案。如使用权归区属其他单位的，则由使用单位出具同意接收的书面意见后，再行接收，并且区物业办在与开发建设单位签订政府公共服务设施和产业用房移交确认书或移交协议书的同时，与使用单位签订委托管理协议书。

　　（四）移交物业被擅自改变结构、不符合规划设计或使用要求的，区物业办应从现场核查之日起15个工作日内向开发建设单位提出改正意见，限期恢复物业的原状或者清空，改正合格后20个工作日内签订政府公共服务设施和产业用房移交确认书或移交协议书，整改后仍不合格的，区物业办不予办理相关手续。

　　（五）移交物业被挪用、占用的,区物业办自现场核查之日起15个工作日内发出《整改通知书》限期清空,整改合格后20个工作日内补签移交协议书;整改不合格的,报主管部门按规定处理。

　　（六）移交物业已出租经营的，由开发建设单位与承租户终止租赁关系并清空物业后，再签订政府公共服务设施和产业用房移交确认书或移交协议书。

　　第四章 政府物业资产的购置

　　第二十条 申购单位申请购置物业的，应由区物业办在现有政府物业中优先调配。无法调配的，再进行购置。

　　第二十一条 购置办公服务用房应满足经济适用、方便群众的需要，不得购置超标准的办公用房，购置产业用房应满足发展总部经济、促进辖区经济发展的需要，统筹规划、合理布局。

　　第二十二条 区物业办负责物业购置的相关工作，包括：物业的评估、谈判、签约、接收、移交使用等。

　　申购单位或者由区物业办聘请第三方负责拟购置物业的选址、产权和使用情况的前期调查、询价等工作。

　　街道办事处配合申购单位完成选址、前期调查等工作。

　　区财政局负责购置物业的经费保障工作。物业购置经费由区物业办按程序向区财政局提出申请。

　　第二十三条 区政府就物业购置成立区政府购置物业领导小组，由区长任组长，分管物业及财政工作的副区长任副组长，小组成员包括区物业办、区财政局、区发改局、区审计局、区司法局及相关单位，区政府购置物业领导小组办公室设在区物业办，负责日常具体工作。

　　第二十四条 购置物业应当遵守国家、省、市、区的相关法律、法规、规章和规范性文件的规定。购置的物业必须符合下列条件：

　　（一）拥有合法的房地产权利证书（购置面积与房产面积一致，不得含有违章建筑）；

　　（二）符合相关消防规定；

　　（三）符合建筑物结构安全要求；

　　（四）无涉及产权、租赁、抵押等方面的纠纷和诉讼；

　　（五）法律、法规规定的其他情形。

　　（六）因政府工作需要，对不符合以上五点要求的物业购置，报区政府常务会议研究决定。

　　第二十五条 购置物业的程序如下：

　　（一）申购单位申请购置物业，需拟定物业购置方案，报区物业办提交区政府购置物业领导小组审议。物业购置方案应包括以下内容：

　　1.购置原因、用途、使用方式；

　　2.拟购置物业的基本情况，包括位置、面积、询价情况（意向出售价格、出售方各付各税书面承诺、通过竞拍方式购置的应提供拍卖公告内容）、产权情况（产权证明文件以及查封、抵押、限制产权等相关信息）、租赁情况（物业的使用现状，包括使用人、承租人、承租期限、分租、租赁合同终止等信息）、可能存在的法律风险（物业是否涉及诉讼、仲裁案件，是否有债务纠纷，是否存在历史遗留问题）等；

　　3.申购单位出具的法律意见书，法律意见书应明确拟购置物业的法律风险；

　　4.购置卫生、养老等用房，申购单位出具的重大事项社会稳定风险评估报告。

　　（二）物业购置方案经区政府购置物业领导小组审议通过后，由区物业办选择两家资产评估机构对购置物业进行资产评估。

　　按成本价回购在城市更新项目中按一定比例配建的政府公共服务设施和产业用房，由区物业办委托中介机构对成本价进行核定，区审计局负责监督。

　　（三）在区政府购置物业领导小组的领导下，由区国资局负责引进区属国有企业或房地产中介机构作为第三方参与物业购置价格谈判工作，以区物业办聘请的两家评估机构的评估价格的平均值作为拟购置物业价格的最高限价，与出售方进行谈判，确定实际购买价格。若实际购买价格未超过最高限价，由区物业办按程序报区政府购置物业领导小组审议；若实际购买价格超过最高限价，由区物业办按程序报区政府审议。

　　不同评估机构出具的评估报告的价格相差超过百分之十的，应重新组织评估。

　　按成本价回购的项目，以经开发建设单位确认后的核定成本价报区政府购置物业领导小组审议。

　　（四）实际购买价格确定后，由区物业办与出售方签订《房地产（房屋）买卖合同》，实施购置。

　　（五）需要进行购置资金监管的,区物业办在签订《房地产（房屋）买卖合同》后20个工作日内与出售方签订三方资金监管协议。

　　（六）区物业办负责办理房地产权利证书、房产接收、产权登记及固定资产账务登记手续。房地产权利证书交区档案馆保管。

　　第二十六条 申购单位接收购置物业后，应严格按照申报用途进行使用，并接受区物业办不定期的检查。不按规定用途使用的，将追究申购单位及相关人员责任。

　　第二十七条 申购单位应于每年10月前，根据实际工作需要，向区物业办报送下一年度物业购置计划。

　　第二十八条 本实施细则实施后，区政府其他有关物业购置的相关条款与本实施细则相冲突的，适用本实施细则。

　　若法律、法规、政策有相关的禁止性、限制性规定，则按相关规定执行。

　　第五章 政府物业资产的调配与委托管理

　　第二十九条 行政事业单位申请办公用房，须向区物业办提交经区机关事务管理局核定面积的书面申请，区物业办根据在管物业现状提出处理意见，区机关事务管理局根据区物业办意见形成用房方案后报区政府审批，区物业办根据区政府批准后的用房方案调配物业给申请单位使用,并办理委托管理手续。

　　第三十条 区物业办按照物业的规划用途调配政府公共服务设施。

　　（一）规划用途为教育用途的，调配给区教育主管部门，并办理委托管理手续。

　　（二）规划用途为市政公共设施的，调配给区城市管理部门,并办理委托管理手续；因统筹使用需要也可委托开发建设单位或物业管理单位进行管理和维护，并办理委托管理或租赁手续。

　　（三）规划用途为文体设施的，调配给区文体部门或街道办事处，并办理委托管理手续；因统筹使用需要也可委托其他单位进行管理和维护，并办理委托管理或租赁手续。

　　（四）规划用途为社区党群服务中心（社区服务中心）、社区管理用房的,调配给街道办事处或社区工作站,并办理委托管理手续；因统筹使用需要也可委托其他单位进行管理和维护，办理委托管理或租赁手续。

　　（五）规划用途为医疗设施的，调配给区卫生主管部门或医院,并办理委托管理手续。

　　（六）规划用途为养老的，调配给区民政部门，并办理委托管理手续。

　　（七）规划为其他用途的，区物业办按规定调配给与之功能相对应的主管部门，并办理委托管理手续。

　　第三十一条 行政事业单位使用政府物业，应遵守国家和省、市、区的有关法律、法规、规章和规范性文件的规定，不得在物业内从事违法活动。未经区物业办书面同意，使用单位不得将政府物业用于出租、出借、抵押、转让、合作经营等行为。行政事业单位应严格按照区政府规定用途使用委托管理物业，擅自改变用途的，区物业办收回物业，并将有关情况报监察机关。

　　第三十二条 委托管理期限届满三个月前，受委托单位应向区物业办申请办理续用手续，区物业办收到申请后30日内进行核查，符合委托管理条件的，与受委托单位签订《委托管理协议书》，不符合使用条件的，在委托管理期限届满时收回物业。

　　第三十三条 行政事业单位如发生分立、合并、搬迁、更名或被撤销等，必须提前一个月到区物业办办理物业委托管理变更相关手续。

　　第三十四条 因统筹使用需要，区物业办拟收回委托物业,应提前通知使用单位,使用单位应在收到书面通知后20个工作日内将物业交还区物业办。

　　第六章 政府物业资产的出租

　　第三十五条 区物业办代表区政府负责在管政府物业出租管理工作，对物业出租承担主体责任，负责按照规定办理相关物业出租事项的报批、招租、合同签订、备案等手续，对出租物业进行跟踪管理，按规定及时收缴租金，及时催收欠缴租金，保障物业的安全完整，确保出租行为合规合法。政府物业对外出租原则上不得针对承租方设置资格条件，若确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则，所设资格条件内容应附区政府法制工作机构的意见。

　　第三十六条 政府物业原则上不能出租用作酒店（包括宾馆、招待所）、水疗会所、KTV、夜总会等场所。

　　第三十七条 政府物业原则上以市场价出租，遵循公开、公平原则。

　　（一）以市场价出租的物业，区物业办聘请专业评估机构对物业进行市场价格评估，以专业评估机构出具的评估报告为依据确定物业的租赁价格；

　　（二）其他物业出租按照相关政策执行。

　　第三十八条 政府物业对外出租有公开招租和非公开招租两种方式。本实施细则所称的公开招租通过深圳市罗湖政府在线和深圳联合产权交易所等公开交易平台发布信息，公开招租平台为深圳联合产权交易所等公开交易平台。

　　第三十九条 产业用房出租按照产业政策执行；产业用房以外的政府物业新租原则上应遵循公开、公平原则，采取公开招租方式；物业续租原则上不采取公开招租方式，按评估机构出具的评估价(不得低于深圳市房屋租赁指导价)续租,续租合同关键信息（包括物业地址、面积、承租人、租金、租期）在罗湖政府在线公示5个工作日。如租户对续租评估价不认可、不接受，则收回该物业进行公开招租。采取评估机构出具的评估价(不得低于深圳市房屋租赁指导价)作为公开招租的底价。

　　经公开招租只有一个符合条件的报名者，应当在罗湖政府在线公示5个工作日，经公示无异议后，可按照公开招租条件将该物业出租给唯一报名者。公开招租无报名者的，经区物业办主任办公会研究同意，可逐步按不超过10%的幅度调低出租底价后重新公开招租，累计调低出租底价达到30%仍无报名者，收回物业进行第二次租金价格评估，重新组织公开招租。

　　第四十条 以下情形可以采取非公开招租的方式：

　　（一）涉及文物保护、公共安全、公共卫生或社会秩序等特殊要求的物业出租；

　　（二）出租期限在6个月以内（含6个月）的临时物业出租。不得故意拆分租期，以规避公开招租；

　　（三）涉密或侦查工作需要的物业出租。

　　非公开招租的物业出租价格不得低于评估价，其中涉及第（一）项且确因工作需要，出租价格可低于评估价，但需作出书面说明并报区政府批准。

　　第四十一条 出租期限不超过5年。因特殊原因需要超过5年的，须报区政府批准。

　　租期超过2年的，若评估报告中有年租金调整比例的,按评估报告中的年租金调整比例执行；若评估报告中未明确年租金调整比例的，则该评估价格仅为前2年的租金价格,后续租期的租金价格另行聘请评估机构评估，且每2年评估一次。

　　第四十二条 首次承租政府物业的，可按以下标准享受相应的免租装修期，原则上免租期包含在租期内。

　　（一）租赁面积500平方米以下的，不超过2个月；

　　（二）租赁面积500平方米以上2000平方米以下的，不超过3个月；

　　（三）租赁面积2000平方米以上4000平方米以下的，不超过4个月；

　　（四）租赁面积4000平方米以上6000平方米以下的，不超过5个月；

　　（五）租赁面积6000平方米以上的，不超过6个月。

　　符合区政府产业扶持政策的，区物业办按照区产业政策执行。

　　第四十三条 写字楼物业出租，审批程序如下：

　　（一）单项物业出租面积500平方米以下的，由区物业办主任审批；

　　（二）单项物业出租面积500平方米以上，1000平方米以下的，由区物业办主任办公会研究决定；

　　（三）单项物业出租面积1000平方米以上的，经区物业办主任办公会研究，报区物业办分管区领导批准（创新型产业用房审批由产业主管部门分管区领导批准）。

　　第四十四条 除写字楼外的其他政府物业出租，审批程序如下：

　　（一）单项物业合同年租金在人民币10万元以下的，由区物业办主任审批。

　　（二）单项物业合同年租金在人民币10万元以上，30万元以下的，由区物业办主任办公会研究决定；

　　（三）单项物业合同年租金在人民币30万元以上的，报区物业办分管区领导批准。

　　第四十五条 租赁合同到期,原承租方要求续租的，以市场评估价为准,在同等价格条件下享有优先续租权，承租户租赁期间有欠租或安全隐患整改不到位等行为的，区物业办可视情况取消其优先续租权。

　　续租期限不超过5年。因特殊原因需要超过5年的，须报区政府批准。

　　续租程序按第四十三、第四十四条规定执行。

　　第四十六条 引入社会资本方式运营的项目,由区政府授权相关产业部门与运营方签订运营监管协议,履行监管义务，区物业办负责收缴物业租金收入。

　　第四十七条 有下列情形之一的政府物业不得出租：

　　（一）被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；

　　（二）已公布房屋拆迁公告限期拆迁的；

　　（三）被有关主管部门确定存在重大消防、安全、治安隐患的；

　　（四）共有房地产未依法取得共有人同意出租的；

　　（五）已被依法查封的；

　　（六）存在权属纠纷的；

　　（七）党政机关管理的办公用房。

　　（八）法律、法规、规章和规范性文件规定不得出租的。

　　第四十八条 区物业办应当对承租人的身份、合法证照等租赁条件进行审查。区物业办与承租人签订租赁合同后，应当对出租物业进行跟踪管理，及时收缴租金、及时制止承租人违反合同约定的行为，对因承租人违反合同约定导致租赁合同不能正常履行或合同被终止的，区物业办应按照合同约定，及时采取应对措施，保护国有权益不受侵害，收取的违约金视同租金收入管理。

　　第四十九条 政府物业的出租应采用区政府统一制定的物业租赁合同文本。根据实际情况，经租赁当事人协商一致可对租赁合同条款进行修改和补充。

　　第五十条 区物业办应当在合同中约定，承租人不得伪造、涂改、转借、转让房屋租赁合同。遗失房屋租赁合同应及时告知区物业办。

　　第五十一条 区物业办应当在合同中约定，未经区物业办书面同意，承租人不得擅自改变物业的结构和用途，不得擅自改建、扩建，否则区物业办有权要求承租人自行拆除并恢复原状。拒不拆除的，区物业办通知政府有关部门予以拆除，由此产生的费用由承租人承担。

　　第五十二条 政府物业原则上不允许转租，特殊情况要转租的，须经区物业办主任办公会研究并报区政府批准，且转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期；转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止。

　　第五十三条 区物业办应当在合同中约定，政府物业出现下列情形之一的可变更或解除租赁合同：

　　（一）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

　　（二）当事人协商一致的；

　　（三）政府征用、收回或拆除租赁物业的；

　　（四）因城市更新或旧城改造等项目实施，需收回租赁物业的；

　　（五）其他符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同的情形。

　　第五十四条 政府物业出现下列情况之一的可减免租金：

　　（一）因不可抗力原因造成损失的；

　　（二）因政策扶持或变更需要减免的；

　　（三）非因承租方因素引起的安全隐患等原因需要停业整改的；

　　（四）因拆迁改造、政府收回物业需要提前终止合同的；

　　（五）法律法规政策规定的其他情形。

　　减免租金的审批程序：减免租金20万元以下的由区物业办主任办公会研究决定，减免租金20万元以上的由区物业办按相关程序报区政府批准。

　　第五十五条 政府物业出租合同期内发生租期调整情形的，由区物业办按相关程序报区政府批准。

　　第五十六条 区物业办应当在合同中约定，承租人有下列行为之一的，区物业办应当及时终止合同，收回物业，因此造成的损失由承租人赔偿：

　　（一）利用承租物业进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；

　　（二）擅自改变承租物业结构或约定用途的；

　　（三）擅自将承租物业转租的，或经区物业办同意转租，但转租合同终止日期超过原租赁合同的终止日期的；

　　（四）故意损坏承租物业的或者过失损坏承租物业拒不修复的；

　　（五）法律、法规规定的其他情形；

　　（六）合同约定的其他情形。

　　第五十七条 租赁发生争议的，双方可协商解决；协商不成的，区物业办应及时按合同约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第七章 政府物业资产的安全管理与修缮

　　第五十八条 对于直接管理的政府物业资产，区物业办应当和使用单位（或个人）签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，约定使用单位（或个人）应对物业的安全生产和安全管理直接负责，并接受政府职能部门的监督管理。

　　第五十九条 委托给行政事业单位管理的政府物业资产的安全生产责任由被委托单位负责。

　　第六十条 区物业办建立政府物业安全生产检查与监督管理机制，使用单位应配合区物业办的安全检查工作，对照安全管理有关规定进行自查、自改，并对存在的问题按要求落实整改。区物业办应当在双方签订的合同或者使用协议中约定，对存在重大安全隐患整改不及时、不到位的，区物业办可终止租赁合同。

　　第六十一条 区物业办应当在双方签订的合同或者使用协议中约定，政府物业资产的使用单位（或个人）必须参加区物业办组织的各种安全生产学习、培训，掌握安全预防和自救等相关知识，提高安全意识，保障物业安全。

　　第六十二条 调配给行政事业单位使用的政府物业资产的改扩建、修缮及其他日常物业管理，由使用单位负责并承担相关费用，纳入小区物业管理公司管理的还应按时缴纳物业管理费及房屋公用设施专用基金。

　　第六十三条 区物业办直接管理的政府物业，涉及物业本体、共用设施（设备、场地），因不可抗力原因导致的损坏，法律法规规定的其他应由出租方负责的装修、维修、维护及改造情形的,由区物业办负责，所需费用列入区物业办预算，并按区政府有关规定实施。

　　已出租政府物业内部修缮、装修或法律法规规定的其他应由承租人负责的情形,由承租人提交修缮方案,经区物业办核准后方可实施,所需费用由承租人负责。

　　第六十四条 物业共用部位、共用设施设备的维修、维护等,区物业办可依据有关规定申请使用物业专项维修资金。

　　第八章 政府物业资产的处置

　　第六十五条 政府物业资产处置的范围：

　　（一）长期闲置物业资产；

　　（二）因超过使用年限或安全原因，经科学论证确需拆除、报废的物业资产；

　　（三）因城市规划需要拆除改造的物业资产；

　　（四）因自然灾害导致损毁或灭失的物业资产；

　　（五）不能充分发挥使用效能或不能合理使用的物业资产；

　　（六）其他根据法律法规和政策规定需要处置的物业资产。

　　第六十六条 政府物业资产的出售，程序如下：

　　（一）区物业办根据区政府的要求，聘请有资质的专业评估机构对出售的物业进行评估，评估结果、处置方案及出售所需签订的有关合同（协议）经区物业办主任办公会通过，报区政府审批。

　　（二）区物业办按规定将拟出售的物业进行公开挂牌交易。政府物业出售给区属行政事业单位的，经区政府批准，可不通过公开挂牌交易，直接由区物业办与购置方协商相关事宜。

　　（三）区物业办负责完成签订合同（协议）、产权转移登记、款项收付和实物移交等工作。

　　第六十七条 政府物业资产的划转，程序如下：

　　（一）区财政局负责政府物业固定资产划转的审批工作；

　　（二）区物业办负责政府物业资产所有权的变更工作；

　　（三）接转单位配合区物业办做好政府物业资产的划转工作。

　　第六十八条 政府物业资产的拆迁改造，程序如下：

　　（一）区物业办根据区政府的要求，负责与开发建设单位协商有关赔偿、安置、回迁以及过渡时期租金、费用收取等事宜，核对拟拆迁改造物业的地址、名称、面积、产权状况，准备相关产权证明等资料；草拟有关拆迁补偿合同（协议），经法律顾问审核、区物业办主任办公会通过，报区政府审批。

　　（二）区物业办负责与使用单位（或个人）解除合同、终止使用、办理退租等事宜，并收回物业。

　　（三）区物业办负责将政府物业及其产权证明等资料移交给开发建设单位，负责按照拆迁改造补偿合同（协议）的约定行使合同当事人相关权利义务。

　　第六十九条 政府物业资产的报废，程序如下：

　　（一）区物业办根据区政府的要求，聘请有资质的评估机构或鉴证机构对拟报废的政府物业资产进行评估或鉴证后出具评估或鉴证报告；评估结果及处置方案经区物业办主任办公会通过，报区政府审批。因人为因素造成的，还需提供公安部门、保险公司证明，并追究相关责任人的经济责任。

　　（二）区物业办负责聘请有资质的工程公司实施报废物业的处理、拆除工作，负责办理物业产权核销、注销手续。

　　第七十条 政府物业资产的处置收益须按照政府非税收入管理规定上缴国库。

　　第九章 政府物业资产的产权登记

　　第七十一条 区物业办负责在管政府物业资产的产权资料管理及向市产权登记机构申办产权变更登记、产权转移登记工作。产权登记在区政府或区物业办名下。

　　纳入产权登记的物业须是已办理房地产初始登记的物业，未办理的物业须由开发建设单位负责办理初始登记，历史遗留未办理产权登记的物业，按照《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府〔2004〕193号）的有关规定处理。

　　第七十二条 区物业办负责全区物业资产情况的调查统计。凡购置、占有和使用政府物业的行政事业单位，应如实配合区物业办的物业情况调查，申报本单位购置、占有和使用的政府物业资产情况，不得瞒报、漏报。

　　第七十三条 政府物业产权变更登记包含下列情形:

　　（一）房地产用途改变的;

　　（二）权利人名称发生变化的;

　　（三）房地产坐落地名称或房地产名称发生变化的;

　　（四）法律、法规规定的其他产权变更登记情形。

　　第七十四条 申办产权转移登记包含以下情形：

　　（一）买卖（含招标、拍卖、挂牌等方式的买卖行为）；

　　（二）行政划拨（含企业改制剥离）；

　　（三）共有房地产的分割；

　　（四）人民法院判决、裁定的强制性转移；

　　（五）社会捐赠、行政罚没；

　　（六）法律、法规规定的其他情形。

　　第七十五条 区物业办在完成政府物业资产的接收、购置、处置手续后，负责物业产权增减情况的登记、统计，并对有关的建设图纸、产权资料整理归档，其中产权交接手续相关资料的原件交区物业办存档，产权证原件按有关规定移交区档案馆保管。

　　第七十六条 物业移交单位应提供相关的产权申办资料，配合区物业办办理产权登记。

　　第十章 政府物业资产账务登记

　　第七十七条 区物业办负责区政府授权管理的政府物业资产账务登记和监督管理，对管理的政府物业资产调拨、处置、清查、评估、盘点等进行台账管理，掌握区政府授权管理的政府物业资产总量及增减变动情况。

　　第七十八条 利用财政资金兴建、改扩建、拆除重建、购置、接收的政府物业资产,建设单位或出售方将政府物业资产移交区物业办，并配合区物业办办理账务登记手续（区政府另有要求的除外）,并提交以下资料:

　　（一）审批资料。包括政府投资计划文件、财务决算批复等；

　　（二）物业价值凭证。包括发票、收据、工程结(决)算资料、记账凭证、固定资产卡片、评估或审计报告、基本建设项目竣工财务决算报表等；

　　（三）产权资料。包括产权证、房屋买卖合同、协议等；

　　（四）固定资产登账凭证。办理固定资产账务调拨，包括罗湖区行政事业单位固定资产调拨单、固定资产账务移交清单。

　　第七十九条 经区政府批准处置（包括出售、划拨、拆迁改造、报废）的政府物业资产，区物业办在取得区财政部门处置批复后20个工作日内办理账务核减核销手续,并提交以下资料:

　　（一）审批资料。包括政府投资计划文件、财务决算批复、技术鉴定或检测报告等；

　　（二）物业价值凭证。包括发票、收据、工程结(决)算资料、记账凭证、固定资产卡片、评估报告或审计报告、合同或协议书、残值收入银行进账单、税费支付凭证等；

　　（三）产权资料。包括产权证、相关合同、协议等。

　　第十一章 租用社会物业

　　第八十条 行政事业单位租用社会物业,须提供区政府相关文件作为租用的依据,以满足基本使用需求为前提,坚持集约、高效原则。

　　第八十一条 需求单位根据用房需求选址,与出租方达成初步租用意向并取得区发改局同意装修立项的初步意见后书面报区物业办。租用社会物业须符合以下条件：

　　（一）具有合法的房地产权利证书或房产证明材料（租用面积与房地产权利证书或房产证明材料面积一致，不得含有违章建筑）;

　　（二）符合消防规定、建筑物结构安全等安全使用标准;

　　（三）无涉及产权、租赁、装修等纠纷和诉讼，需求单位须提供法律意见书；

　　（四）拟租用的社会物业有共有产权人的，需经共有产权人书面同意。

　　第八十二条 租用社会物业拟用作行政事业单位办公用房的，需求单位须先报区机关事务管理局核定面积，拟用作卫生、养老等用房的,需求单位须征求物业所在街道、社区意见。

　　第八十三条 区物业办根据使用单位租用物业需求，统一编制年度资金使用计划，向区财政局申请经费预算。

　　第八十四条 区物业办聘请专业评估机构对租用物业进行租金评估,并以评估价为依据与出租方进行租金价格谈判，谈判结果低于评估报告价格区间上限的，区物业办与出租方签订租用合同；谈判无法达成一致的，原则上不予租用，特殊情况的由区物业办报区政府审定。

　　第八十五条 续租社会物业的,使用单位应在租用合同到期前6个月向区物业办提出续租申请,续租程序按第八十四条规定执行。使用单位在合同期满前6个月未书面向区物业办提出续租申请的,视为不再续租,并应按租用合同约定的期限搬离。

　　第八十六条 使用单位有下列行为之一的，区物业办收回租用物业,由此造成的损失及责任由使用单位承担:

　　（一）擅自改变物业结构或用途的;

　　（二）擅自对物业进行改建、扩建的;

　　（三）擅自将物业转租的;

　　（四）故意损坏物业的;

　　（五）空置浪费、超面积使用物业的。

　　第十二章 附 则

　　第八十七条 区政府授权区物业办对本细则进行解释。

　　第八十八条 本细则所称的“以下”不包括本数，“以上”包括本数。

　　第八十九条 本细则自2020年5月6日起实施，有效期5年。《罗湖区政府机关物业接收、购置、处置及产权登记实施细则（试行）》《罗湖区政府机关租赁物业租赁管理实施细则（试行）》《罗湖区政府机关租赁物业出租招标实施细则（试行）》《罗湖区社区配套和公共服务用房监督管理实施细则（试行）》及《深圳市罗湖区政府购置物业实施办法》（罗府办〔2016〕8号）同时废止。