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反馈意见

采纳情况

理由

1

“辖区街道办事处负责……作为旧住宅区类或混合旧住宅区类以及其他政府组织实施的城市更新单元计划及更新单元规划的申报主体或联合申报主体……”此条款明确了辖区街道办事处的职责。由于部分城市更新项目中除了零散旧住宅的统筹更新，还涉及部分大产权用地，并存有仅认可政府部门开展意愿征集的国企、央企等权利主体。针对此类情况，街道办应承担起相应的更新工作职责。故建议调整第四条第（十六）条款为：“辖区街道办事处负责……作为旧住宅区类、混合旧住宅区类以及其他政府组织实施的城市更新单元计划及更新单元规划的申报主体或联合申报主体，作为涉及国企、央企等权利主体的城市更新单元计划及更新单元规划的联合申报主体……”；

解释

《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土告【2010】16号）第三条第（三）项明确规定了四类申报主体，其中第2条规定：申报城市更新单元内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体代为申报。第3条规定，市政府各相关主管部门、区政府（管委会）认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施城市更新的，可由市政府相关主管部门、区政府（管委会）进行申报。《深圳市城市更新办法实施细则》第三十五条规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报（强区放权后改由辖区街道办事处负责）。《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定，零散旧住宅区由区城市更新职能部门（强区放权后改由辖区街道办事处负责）与拆除范围内其余部分的其他申报主体一起作为该单元的联合申报主体。因此，目前由政府开展的城市更新项目，或者属于政府主导的项目，或者属于旧住宅区项目。如不属于政府主导的，又不属于零散旧住宅区的，目前由街道办作为联合申报主体，缺乏上位法依据。对于城市更新单元内涉及部分大产权用地，以及国企、央企等权利主体的意愿征集问题，属于更新单元内存在多个权利主体的问题，按照现行更新政策，应共同委托单一主体代为申报。

2

关于更新统筹的描述，一定程度上提高了更新项目的推进难度，无形中会将一些符合更新条件的项目以“片区更新统筹”的理由拦在门外，不利于市场的良性发展。建议可增加“符合城市总体规划、法定图则等法定规划条件的更新项目，可依城市更新程序进行申报”的相关描述。

解释

实施办法第九条已经明确规定了“在城市总体规划、法定图则等法定规划框架下，建立以市、区城市更新五年规划为统领”的前提，片区更新统筹，目的是通过更大区域内规划研究，整合统筹各更新项目，使片区规划更为合理均衡，片区更新项目报批按照本《实施办法》规定。

3

关于整合零散地块及贡献用地，提及“实现片区整体开发”，未明确说明整体开发要求与规范。意见1：鉴于整合土地考虑，由大地块带动小地块，统一规划、统一更新、统一管理提高土地利用率及贡献率原则。意见2、优化小地块开拓成片区领域发展，可提供大量人才安居房、保障房及配套。同时缓解交通压力、支撑教育、商业、产业、医疗等多方位发展。

解释

片区更新统筹，目的是通过更大区域内规划研究，整合统筹各更新项目，使片区规划更为合理均衡，整合零散地块是通过编制片区统筹规划予以落实，有利于片区公共设施更好落地。

4

“……项目产业专项规划应明确产业发展定位及发展目标、引进企业类型、财税缴纳情况、产业空间配置方案及贡献比例、招商引资方案、产业空间受让对象等相关内容……。”此条款规定的产业专项规划内容限制过于细化，而城市更新项目在审批时限较长、审批过程存在很大的不确定性，难以准确落实项目前期研究的产业规划具体内容。建议对此条文调整为：“……项目产业专项规划应明确产业发展定位、发展目标以及由政府产业相关部门所规定的内容，产业专项规划以相关部门的审批意见为准”；

解释

《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（深规土【2011】828号）已明确将落实城市更新目标和责任作为编制任务之一。同时，产业专项规划作为单元规划的重要内容，与开发强度紧密相关，为避免产业规划无法落实进而使更新目标无法实现，在规划编制阶段，应提交尽可能细化的产业专项规划。

5

提出的“辖区街道办事处组织相关职能部门、专家对评估报告进行评审后，上报区领导小组审议”，“责任主体可委托第三方开展社会稳定风险评估工作”，文件中未明晰评估报告编制单位的资质、评估报告的评审标准及条市件等相关要求，在具体操作过程中容易造成人为裁量因素过大的情况。建议细化社会稳定风险评估的操作规则，明确评估报告编制单位的资质要求及评估报告的评审标准等相关内容。

解释

1.关于报告编制单位资质的问题，如国家、省、市相关文件有规定的，从其规定，区级规范性文件不宜对评估报告单位的资质进行限制。2.关于操作规则的问题，实施办法第十五条已经明确了编制责任主体、审议及审批流程。

6

“申报主体申请城市更新单元计划的……还应提交以下材料……（三）区环保部门出具的是否需要开展土壤环境风险防控的书面意见……”此条款提出在申报城市更新单元计划时需提交的材料内容之一，但条款中并未明确须提交该材料的城市更新项目类型。基于罗湖区的历史发展进程中并非主导依靠工业生产，其土壤环境被破坏的风险较低，若所有更新项目均须出具是否需要开展土壤环境风险防控的书面意见，势必会给区环保部门增加大量不必要的工作，亦会增加城市更新项目的审批时长。经对各区横向比较研究，《坪山区城市更新实施办法》中提出“现状包括工业用地的项目，应当提交区级环境保护部门备案的土壤环境质量调查评估报告”。故建议对以上条文补充调整为：“……现状包括工业用地的项目，应当提交区环保部门出具的是否需要开展土壤环境风险防控的书面意见……”；

解释

土壤环境保护事关农产品质量、饮用水安全和人体健康，是重大的民生问题。为全面统筹土壤环境保护和质量提升工作，打造安全土壤环境，应由环境保护主管部门从专业角度对项目是否需要开展土壤环境风险防控进行分析、研提意见。另外，根据《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知》（十七）的规定：城市更新项目涉及现状为或者曾作为电镀、线路板、铅酸蓄电池、制革、印染、化工、医药、危险化学品储运等行业工业用地及污水处理厂、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂、危险废物及污泥处理处置设施等市政设施用地，或者涉及已列入我市污染地块名录内地块的，须开展土壤环境风险防控。首先，需要开展土壤环境风险防控的行业土地用途并不仅限于工业用地类型，其次，还需判断现状工业用地中开展的行业活动是否为上述规定中的类型，再报行业部门进行核实并处理。

7

“申报主体申请城市更新单元规划审批的，应提交以下材料: (四)具有甲级规划设计资质的规划编制单位编制的城市更新单元规划成果，规划成果应包含海绵城市、绿色建筑等专题研究内容。”2018年4月24日公布的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》(征求意见稿)提出，城市更新单元规划的编制单位应当具备乙级及以上规划资质;且未要求城市更新单元进行绿色建筑专题研究，绿色建筑主要体现在建筑物理环境专项研究的内容中;城市更新单元对交通(新增建筑面积达到10万m'以上)、市政工程设施(新增建筑面积达到20万m以上)需要进行交通、市政工程设施专题研究，其他为专项研究。建议:《罗湖更新办法》与深圳市规划编制技术规定相统一，此条改为“具有乙级及以上规划设计资质的规划编制单位编制的城市更新单元规划成果，规划成果应包含海绵城市等专题/专项研究内容”。

解释

2018年4月24日公布的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》(征求意见稿)并未正式印发施行，不宜直接作为本办法的制定依据。另，对于规划编制单位的资质等级，区政府出于对规划质量的择优考虑，选用甲级规划设计资质的编制单位更有保证。

8

“……申报主体申请城市更新单元规划审批的，应提交以下材料……（七）城市更新项目公共空间的类型、规模、用途等配置方案以及公共艺术作品的类型、规模、位置等设置方案……”。由于城市更新项目在审批过程具有较大不确定性，公共艺术作品的设置应该结合未来项目详细的建筑方案及园林景观方案协同设计，在专项规划阶段就提交有关公共艺术作品的设置，时序上极不合理，建议删除此内容，或者在后面实施主体确认后再提交此方面的内容。故建议对《实施办法》第十八条调整为：“……申报主体申请城市更新单元规划审批的，应提交以下材料……（七）城市更新项目公共空间的类型、规模、用途等配置方案……”。

解释

该建议需经专家咨询论证，以确保城市更新项目审批时序的合理性。

9

“对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，除符合下列情形之一外，原则上以综合整治为主，不再纳入拆除重建类城市更新单元计划:(一)落实重大城市基础设施和市、区级公共服务设施的;(二)对片区的产业统筹发展具有重要意义。我觉得对城中村现状容积率的要求过于严格，建议在容积率2.5上有所突破。

解释

2016年12月28日，市规划国土委关于适用《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》第七条规定的通知中已明确要求，本通知发布后，对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，除因落实重大城市基础设施和公共服务设施的需要外，应审慎纳入拆除重建类城市更新。

10

“未经辖区街道办事处报区领导小组审查批准，相关单位及个人不得自行启动城中村、旧屋村现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集等城市更新前期活动，原农村集体经济组织继受单位不得签订改造合作协议。”《罗湖更新办法》未提及区领导小组对于相关单位及个人启动城市更新前期活动准入的审批标准及流程。建议:明确区领导小组对于相关单位及个人启动城中村、旧屋村现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集等城市更新前期活动的准入条件、审批流程等。

解释

区领导小组单位的职责已在第二条第（五）项写明，具体内容为“其它需要由领导小组审定的重大事项”。因此该项内容可包含贵司意见提及的报批事项。

11

“城市更新项目容积率的确定……为实现城市综合利益，对于市政府批准的城市更新统筹片区，综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素确定容积率。”此条款中对于市政府批准的城市更新统筹片区的限制过于局限，根据2018年6月22日《市规划国土委关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知》（以下简称《市规土委通知》）中提出“对于重点城市更新单元、紧邻深南大道且拆除用地面积为8万平方米以上的两类城市更新项目……可以在市层面城市更新容积率审查技术规则基础上增加建筑面积”。因此应参照《市规土委通知》中的项目类型执行，不应限定于市政府批准的城市更新统筹片区，故建议对《实施办法》的第二十四条调整为：“城市更新项目容积率的确定……为实现城市综合利益，重点城市更新单元、紧邻深南大道且拆除用地面积为8万平方米以上的更新项目，综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素，可以在市层面城市更新容积率审查技术规则基础上增加建筑面积”。

采纳

我区将严格执行市规委新出台的《市规划国土委关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知》。

12

“实施主体必须与银行及主管部门签订《资金监管协议》，设立资金监管账户，由三方共同对监管账户进行监管”，其中提到“由三方共同对监管账户进行监管”，但未对资金监管方式进行说明。建议修改完善资金监管的方式; 采用现金监管、银行履约保函监管或者现金与银行履约保函相结合的方式。

部分采纳及解释

目前银行对保函均设置了有效期限，考虑到城市更新项目从实施主体确认到回迁安置的周期较长，银行保函的期限难以覆盖整个建设周期，保函的续期需要实施主体继续通过向银行提供担保等形式予以配合并经过银行审核后才能完成 ，在此期间，可能会出现实施主体自身原因造成保函无法续期的问题。为避免回迁户及社会公共利益因缺少保障措施遭受损失，将在办法中明确规定采用现金监管形式。

13

“更新前为多个权利主体的项目，自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续且经辖区街道办事处评估调出计划可能引发重大维稳风险的，实施主体应与主管部门签订《项目实施监管补充协议》，约定在已批建筑总量不变的前提下，另行无偿贡献项目计客建筑面积的10%用作人才住房和保障性住房、创新型产业用房、创新型人才公寓等用房成其他公共配套用房”。此条缘起为促进实施主体按规定时间进行实施主体确认后的一系列用地手续办理，但项目自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的原因之一可为利益因素的影响，如再无偿贡献项目计容建筑面积的10%予政府，则实施主体只有微利甚至亏损，不利于项目的实质推进。建议此条更改无偿贡献计容建筑面积10%的规定，并请主管部门研究其他监管方式予以监管，避免后续造成项目搁置甚至烂尾，不利于罗湖区城市更新工作的开展。

部分采纳及解释

首先，《暂行措施》第二十八条第3点已明确规定“自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的”，本办法系以此为依据，并结合实际情况作了进一步细化。其次，项目实施主体确认到用地审批环节，已基本具备实施条件，即将进入缴交地价签订土地使用权出让合同环节，非因主观原因一般均应在1年内完成用地出让手续，本条款设计的主要目的是在于督促实施主体按时推进项目。最后，对于无偿贡献计容建筑面积10%比例过高的问题，后续将通过专家咨询等方式进一步论证10%比例的合理性问题。

14

实施主体确认，未明确说明对于历史遗留问题，并已进驻旧住宅小区的开发商。意见1、对于已进驻旧小区的开发商，并经深圳所管辖区域、区委领导小组会议通过确认列入城市更新单元的小区。未明确此类实施主体相关流程。意见2、鉴于在本办法出台前，未明确实施主体的老旧住宅小区，已有开发商入驻签约的情况。（1）、对于历史遗留老旧住宅小区进驻开发，由所管辖街道办委托已入驻开发商作为实施主体。待后续政府公开选择实施主体时，被街道办委托方有优先选择权；（2）、就已签订拆迁安置补偿协议的老旧住宅小区，需继受已签协议条款内容并实施后续工作。

解释

《深圳市城市更新办法实施细则》已于2012年1月21日印发施行，该细则第三十五条、第四十六条第三款已经明确规定，属于以旧住宅区为主的城市更新单元，由区政府负责申报计划、编制规划，并在规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。意即自2012年1月21日起，旧住宅区只能由区政府申报计划，必须经公开选择市场主体后，该市场主体与所有业主签订搬迁补偿安协议形成单一主体后，才可以申请实施主体确认，开发商不能自行进驻旧住宅区开展城市更新活动。

15

无主房认定。本办法中未提出关于无主房认定流程。意见1、明确梳理无主房法律法规申报流程，按照不同类型分类申报。

解释

我国现行法律并未规定“无主房”，仅有“无主财产”的规定，相关处理程序我国法律已有规定。

16

实施办法中为什么没有规定关于罗湖区小地块的政策？

解释

2018年8月28日市规划国土委发布《拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜》的通知，明确原关内四区暂停受理小于1万平方米小地块申报计划。

17

罗湖作为深圳的老城区，许多房子都已经老旧不堪了。建议在新的办法里增加容积率奖励方面的政策，通过增加容积率激励大家启动更新的热情。

解释

市规委2018年7月12日印发的《市规划国土委关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知》第一条规定，城市更新单元审批是城市更新工作重要环节，各区（含新区）在城市更新单元规划审查中应严格执行全市统一的城市更新政策、标准及规则。关于增加容积极率事宜，区政府无权突破市级政策的规定。