为促进科学、民主、依法决策，切实保障人民群众的知情权、表达权、参与权、监督权，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）和《深圳市行政听证办法》（深圳市人民政府令第342号）的规定，深圳市罗湖区住房和建设局就《罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元A3地块房屋征收补偿方案（征求意见稿）》组织召开听证会。深圳市罗湖区住房和建设局于2025年6月9日举行了听证会，听取了各听证参加人的意见和建议，现将听证会的情况报告如下：

　　一、听证会基本情况

　　（一）听证事项：对《罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元A3地块房屋征收补偿方案（征求意见稿）》内容的合法性、合理性等方面进行听证，听取公众的意见和建议。

　　（二）听证方式：现场听证。

　　（三）听证时间：2025年6月9日（星期一）上午9∶30。

　　（四）听证地点：广东省深圳市罗湖区罗湖智汇大厦（原罗湖商务中心）四十五楼会议室。

　　（五）独任听证员、主持人为陈文青

　　姓名：陈文青 职务：罗湖区住房和建设局机关党建人事科 职员

　　（六）书记员：周琦 职务：罗湖区住房和建设局罗湖区土地整备中心土地整备一部 职员

　　（七）听证会参加人：根据2025年5月19日发布的《深圳市罗湖区住房和建设局关于举行<罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元A3地块房屋征收补偿方案（征求意见稿）>听证会参会人员名单公告》，拟确定不超过9名参加人，经过自愿报名、邀请、指定等形式，共有9名符合资格的参加人出席听证会。分别是：

　　1.部门陈述人：古志斌

　　2.房屋被征收人：唐强、刘志英

　　3.深圳市罗湖区湖贝路公安局住宅楼居民代表：许瑾

　　4.社区居民代表：张金艳

　　5.湖容社区工作站代表：甄龙

　　6.罗湖区人大代表：张齐心

　　7.罗湖区政协委员：李江宁

　　8.上海段和段（深圳）律师事务所律师：陆良青

　　经现场核验身份，听证参加人均已到场出席。

　　二、听证会各方主要意见

　　听证会在听证主持人的主持下，遵循公正、公平、独立的原则，依照法定程序举行。按照听证议程，书记员首先核实到场人员身份及情况，并由听证主持人宣布听证会开始，宣读了听证会纪律及会议议程。本次听证会共分为三个阶段，分别是陈述阶段、辩论阶段和总结阶段，其他听证参加人均对听证事项内容、依据、理由和有关背景进行了陈述，并发表了各自的意见和观点。

　　（一）部门陈述人主要意见

　　《罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元A3地块房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称“补偿方案（征求意见稿）”）共五章二十五条，五章分别是总则、房屋征收补偿标准、产权调换的安置房概况、签约期限、奖励及相关补偿补助和附则。

　　总则中第二条，房屋征收部门是深圳市罗湖区住房和建设局，罗湖区东门街道办事处是本项目的房屋征收实施单位，具体负责征收补偿的相关工作事宜。

　　第三条，补偿的主要内容，主要包括三部分：一是被征收房屋的价值（包含已取得的合法国有土地使用权收回的价值）的补偿；二是征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿；三是《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）规定的其他应补偿内容。

　　第四条，关于补偿方式，被征收人可以选择货币补偿、产权调换以及货币补偿与产权调换相结合的方式。

　　第八条，补偿标准，货币补偿的，对商品性质住宅房屋（“红本”）的补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。本次房屋征收的房屋办有“红本”，是商品性质的房屋。

　　第九条，产权调换，按被征收房屋房地产权证书记载的建筑面积1：1.2予以产权调换，或按被征收房屋房地产权证书记载的套内建筑面积1：1予以产权调换。

　　第十一条，产权调换安置房的概况，安置房的区位位于湖贝统筹片区城市更新统筹片区范围内。

　　第十三条，套型面积，按本方案选择房屋产权调换的，被征收人应选择所提供的安置房源中面积与应安置面积最相近的套型，并按照本方案第十四条结算差价。

　　第十四条，产权调换方式面积结差，产权调换房屋建筑面积（包括套内建筑面积）超过应补偿建筑面积的，超出面积部分以产权调换后房屋市场评估价格结算差价；产权调换房屋建筑面积（包括套内建筑面积）小于应补偿建筑面积的，差异面积部分以产权调换后房屋市场评估价格结算差价；被征收房屋市场评估价高于产权调换房屋市场评估价的，以市场评估价的差额结算差价。

　　签约期限和奖励，房屋征收决定公告之日起90个自然日是签约期限。在房屋征收决定公告之日起60个自然日内（含60日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，按被征收房屋建筑面积500元/平方米给予奖励。在房屋征收决定公告之日起60个自然日内至90个自然日内（含90日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，按被征收房屋建筑面积300元/平方米给予奖励。在房屋征收决定公告之日起90个自然日后完成签约的，不给予奖励。

　　第十七条，室内自行装修装饰费补偿，被征收房屋（含擅改经营性用途的住宅、商业房屋、办公房屋等）室内自行装修装饰按建筑面积计算，以800元/平方米的标准进行补偿，被征收人有异议的，被征收人提出评估申请后，按照评估确定的重置成新价给予补偿，无论评估结果高于或低于800元/平方米，均以评估结果为标准进行补偿。

　　室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。

　　第十八条，搬迁费补偿，被征收房屋证载用途为住宅，搬迁补偿费是40元/平方米，如果该标准比较低，被征收人可以委托法定机构对搬迁补偿费进行评估。

　　第十九条，临时安置费补偿，本次房屋征收不提供周转房，由被征收人自行安置，临时安置过渡费参照同类房屋的市场租金进行支付，市场租金由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。支付临时安置费期限是被征收房屋移交之日至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置费。如果被征收人选择货币补偿，给予3个月市场租金的临时安置费。

　　第二十条是关于停产、停业费的补偿。

　　（二）被征收人代表主要意见

　　1.房屋征收不合法、不合理：罗湖区政府征收深圳市罗湖区湖贝路公安局宿舍401的房子无法律依据。应按照《深圳经济特区城市更新条例》的规定进行城市更新，不应按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）进行房屋征收。深圳市罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元A3地块房屋征收依据的深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）是深圳市的政府规章，不属于法律，故本次房屋征收没有法律依据。

　　2.补偿方案不合理：补偿方案存在重大漏项。城市更新项目存在烂尾的风险，该风险由业主承担；被征收房屋所在楼栋的层数是8层，回迁房屋为70层，开发商取得了62层的收益。风险由业主承担，收益由开发商享有不合理。根据风险和收益对等的原则，要求开发商与业主共同承担风险和收益。

　　（三）湖贝路公安局住宅楼其他居民代表主要意见

　　希望尽快回到自己回迁的地方，也希望政府加快进度

　　（四）社区居民代表主要意见

　　支持政府的工作，希望政府加快推进进度，尽快完成回迁。

　　（五）社区工作站代表主要意见

　　希望尽快推进本项目，改善本辖区的环境。

　　（六）律师代表主要意见

　　1.关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）与《中华人民共和国立法法》《中华人民共和国民法典》的关系：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）出台的背景是2011年前后，当时我国的法律是《物权法》，原《物权法》四十二条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，后来《物权法》被《中华人民共和国民法典》取代。

　　关于590号令、《物权法》（现《中华人民共和国民法典》）、《中华人民共和国立法法》的关系，可以说是《中华人民共和国民法典》提供了原则基础，《中华人民共和国立法法》规定了立法权限，590号令依据法律规定进行具体制度设计和实施规范，在法律位阶上属于行政法规。依据法律规定，具体制度设计和实施规范，并不是创设性的制度，并没有突破《中华人民共和国立法法》第十一条第七项。590号令是在法律框架下具体实施问题的规范，590号令前几年已做出了明确规定，与《中华人民共和国立法法》第十一条第七项并不冲突。

　　2.关于征收补偿方案：整个征收补偿方案在补偿安置方式、补偿安置标准，尤其是产权置换比例、房屋面积认定、安置房区位等方面做出了详尽的规定，充分保障了被征收人的合法权益。

　　（七）人大代表主要意见

　　1.被征收人认为征收不合法、不合理，可以通过去法院诉讼来保障自己的权益。

　　2.希望被征收人从维护绝大多数人的公共利益的角度考虑，尽快完成签约。

　　3.目前房地产市场状况处于下行阶段，项目开发商也面临很大的困难，希望政府尽快加快推进本项目，让项目尽快落地，早日完成回迁。

　　（八）政协委员主要意见

　　1.政府召开听证会是本着对各方充分尊重的基础上，建议对各方发言立场、发言时间、个人隐私、知情权等各项权利保持平等的尊重。

　　2.各方代表的意愿和目标基本是一致的，在这个原则上，建议保持协商的基本方式推进相关工作。

　　3.现在是法治社会，对于被征收人关于合法性的质疑，建议明确做出回复，公开条款；对于被征收人提及的不合法问题，双方都可进行举证或反证，也可寻求政府部门、公安机关解决，包括留下保障自己权利的报案记录。

　　三、听证主要意见分析

　　问题一：关于房屋征收的合法性和合理性

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第八条及《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）第八条的规定，罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元A3地块房屋征收项目属于为促进国民经济和社会发展等公共利益的需要而实施的项目，具有合法性和合理性。

　　问题二：关于《补偿方案（征求意见稿）》的合法性

　　《补偿方案（征求意见稿）》系根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）及相关法律法规，结合项目实际情况依法制定，且已经开展论证、征求意见和组织听证，满足合法性前提。

　　问题三：关于《补偿方案（征求意见稿）》内容的合理性

　　《补偿方案（征求意见稿）》内容根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）及相关法律法规制定，符合上述规定，补偿内容合理。关于提及的“风险补偿”，“风险补偿”不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号）规定所明确的征收法定补偿项内容。

　　四、其他有关情况

　　本次听证会全面保障了房屋被征收人的合法权益，房屋被征收人无正当理由拒绝在听证笔录上签名，书记员已将该情况记录在卷。

　　五、听证评述和处理结果

　　听证会的组织召开程序合法，到会的听证代表均对《补偿方案（征求意见稿）》提出了相关的意见和建议，具体详见报告第二、三部分。

　　房屋征收部门将充分考虑本次听证意见，对《补偿方案（征求意见稿）》进行完善，以更符合项目实际情况。

深圳市罗湖区住房和建设局

2025年6月17日