各街道办事处、罗湖区物业服务行业协会，各物业服务企业、各业主委员会：

　　为认真贯彻落实《2021年广东省物业管理专项整治工作方案》（粤建房〔2021〕121号）《2021年深圳市物业管理专项整治工作方案》（深建物管〔2021〕32号）、住房城乡建设部关于开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”活动和罗湖区2021年度第二、三季度物业管理联席会议精神的有关工作要求，规范物业服务行为，依法保护业主和物业服务各方合法权益。结合我区物业管理工作实际，罗湖区住房和建设局制定了《2021年罗湖区物业管理专项整治工作方案》，现予印发，请认真组织贯彻实施。

　　特此通知。

深圳市罗湖区住房和建设局

2021年9月6日

2021年罗湖区物业管理专项整治工作方案

　　为认真贯彻落实《2021年广东省物业管理专项整治工作方案》（粤建房〔2021〕121号）《2021年深圳市物业管理专项整治工作方案》（深建物管〔2021〕32号）、住房城乡建设部关于开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”活动和罗湖区2021年度第二、三季度物业管理联席会议精神的有关工作要求，提升物业服务水平，规范物业服务行为，依法保护业主和物业服务各方合法权益。结合我区物业管理工作实际，依据《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）等法律法规，制定本工作方案。

　　一、工作目标

　　进一步规范物业管理行为，增强企业服务意识，提升物业服务水平，切实解决物业服务行业中存在的突出矛盾和热点难点问题，集中处理一批群众意见大、信访投诉多、涉黑涉恶等突出矛盾，依法查处一批违法违规行为，切实维护人民群众合法权益，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感，促进物业管理行业健康有序发展。

　　二、整治内容

　　（一）物业服务企业违法违规行为

　　1.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人的。

　　2.未按规定设立业主共有资金共管账户，或者未将业主共有资金转入业主共有资金基本账户的。

　　3.未将物业服务合同副本报区住房和建设部门备案的。

　　4.未按《条例》第六十一条规定，将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式，上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用等情况和信息进行公示的。

　　5.未按物业服务合同约定的事项和标准提供服务，擅自超出合同约定或公示收费项目标准收取费用，提高收费标准，直接或变相增加收费项目的。

　　6.未将车位、车库的使用情况按月予以公示的。

　　7.未制定物业管理区域安全防范应急预案并报区住房和建设部门备案的。

　　8.未定期与数据共享银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并按季度公示的。

　　9.物业管理区域发生违法改造建筑物、构筑物等法律法规禁止的行为时，未及时予以劝阻、未及时报告街道办事处或者有关职能部门的。

　　10.逾期未将物业专项维修资金存入专户的；擅自改变物业管理用房等共有物业用途的。

　　11.违规泄露或出售业主信息的。

　　12.无正当理由擅自对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气的。

　　13.侵占、挪用业主共有资金的。

　　14.损坏或者擅自占用、改建共有物业的。

　　15.无正当理由扣留业主、物业使用人、装修施工单位装修押金的。

　　16.未按规定合理设置消防车通道，施划黄色禁止停车标线，清理消防车道上可移动障碍物的;未在物业管理区域内的显著位置张贴宣传安全疏散知识、消防车通道堵塞相关法律法规的。

　　17.有侵害业主合法权益的其他行为的。

　　（二）建设单位违法违规行为

　　1.新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内，未将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护的。

　　2.在办理房地产买卖合同备案时，未将前期物业服务合同、临时管理规约同时报送备案，商品房买卖合同中未含前期物业服务合同约定的。

　　3.未按要求配置或移交物业服务用房，或擅自改变规划设计条件变更物业服务用房位置的；

　　4.新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内，未提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料的。

　　5.拒不履行物业承接查验义务的

　　6.在办理该物业项目不动产首次登记前，未将首期归集的专项维修资金一次性划入指定的物业专项维修资金专户的。

　　7.将物业管理区域地上及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理的。

　　8.有侵害业主合法权益的其他行为的。

　　（三）业主委员会及其委员违法违规行为

　　1.业主大会定期会议每年一次也未召集召开的。

　　2.经业主总人数百分之二十以上或者持投票权数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则规定的其他情形时，业主委员会未召集业主大会临时会议的。

　　3.业主委员会委员、候补委员违反《条例》第四十条第一款规定，业主委员会未及时中止其职务并予以公示的。

　　4.未按照规定将业主大会、业主委员会会议资料提供给业主查阅，或者未定期公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况的。

　　5.将业主共有资金用于银行储蓄和依法购买国债以外的其他投资、借贷给他人或者为他人提供担保的。

　　6.阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定的。

　　7.弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章的。

　　8.违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同的。

　　9.侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保的。

　　10.收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益的。

　　11.拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判的。

　　12.有侵害业主合法权益的其他行为的。

　　三、工作步骤

　　（一）自查自纠阶段（2021年9月）

　　各街道办事处要按照属地管理的原则，督促辖区各物业服务企业、建设单位、业主委员会深入开展自查，积极主动化解矛盾，建立健全工作台账，落实闭环管理。各街道办事处对本辖区内物业管理工作进行全面检查和整治，重点整治本辖区内存在的普遍问题和长期未得到有效解决的热点难点问题，同时将工作台账、未按条例规定落实相关工作的相关责任单位（物业管理区域）名单在9月28日前报送至区住房建设局物业监管科邮箱。区物业服务行业协会应当加强行业自律，促进物业管理行业健康有序发展。（各街道办事处牵头，区物业服务行业协会配合，各物业服务企业、建设单位、业主委员会具体落实）

　　（二）严肃查处阶段（2021年10月）

　　根据辖区整治工作的实际情况，各街道办事处加大监管力度，对未按条例规定落实相关工作的责任单位进行重点督办；区住房建设局加大执法力度，对触犯《条例》相关规定的责任单位进行严肃查处。（区住房建设局牵头，各街道办事处配合）

　　（三）总结巩固阶段（2021年11-12月）

　　区住房建设局及各街道办事处要认真总结专项整治工作的经验做法和成效，制定和完善相关物业管理制度，建立长效工作机制。（区住房建设局牵头，各街道办事处配合）

　　四、工作要求

　　（一）加强组织领导。深入开展物业服务行业专项整治行动，是加快推进基层社会治理现代化的重要举措，也是坚守人民立场、为民办实事的实际举措。各街道办事处、区物业服务行业协会要充分认识本次专项行动的重要意义，真正把物业管理专项整治行动纳入部门重要议事日程，成立专项工作小组，加强组织领导，明确职责分工，确保此项工作扎实有效开展。

　　（二）加大查处力度。区住房建设局及各街道办事处要把本次专项整治工作与平安广东建设紧密结合起来，对业主委员会、物业服务企业和建设单位中存在的违法违规行为进行深入摸查，对整治工作中发现的违法违规线索，要积极主动会同有关部门及时整治处理，并公开曝光一批违法违规行为。

　　（三）建立长效机制。区住房建设局及各街道办事处要结合本次专项整治行动，对检查中发现的问题要进行深刻剖析原因，提出相应对策措施，进一步完善各项工作制度，着力从制度上规范物业服务市场行为，尤其要结合民法典颁布实施、加强物业党建、推进信用评价等方面的工作，健全规范业主委员会运作和物业服务企业管理的基础性制度。

　　（四）按时报送情况。各街道办事处应于每月28日（截至2021年12月）前将本月的《物业管理各方主体违法违规情况表》（附件1，含电子格式，下同）报区住房建设局物业监管科邮箱。10月15日前将本辖区物业管理各方主体违法违规情况表、物业服务企业及从业人员基本情况调查汇总表、物业服务企业专项整治工作成果汇总表（附件1、2、3）及尚未处理完成的物业管理专项整治重点难点问题情况、物业管理专项整治重点难点问题台账报区住房建设局汇总后上报市住房建设局。

　　附件：1.物业管理各方主体违法违规情况表

　　           2.物业服务企业及从业人员基本情况调查汇总表

　　           3.物业服务企业专项整治工作成果汇总表