进一步规范我区物业服务招标投标活动，促进物业服务行业健康发展，根据《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）《深圳市物业服务招标投标指导规则》（以下简称《规则》）等有关规定，我区出台《深圳市罗湖区物业服务招标投标实施细则》（以下简称《管理办法》），现就相关重点问题进行政策解读。

　　一、起草背景

　　2019年9月3日，深圳市第六届人民代表大会常务委员会发布第一五八号公告，《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2019年 8 月 29 日修订通过，自2020 年3 月1日起施行。其中，物业管理立法的基本宗旨是以民生幸福标杆为目标，努力为市民营造安全、舒适、文明、和谐、美丽的工作和生活环境，实现住有宜居，充分体现了《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》提出的“坚持以人民为中心，践行高质量发展要求”的指导思想，很好契合了中央要求深圳率先形成共建共治共享的民生发展格局的要求，坚决贯彻了市委“1+10+10”“十个先行示范”工作部署。

　　同时，根据《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，结合本市实际，深圳市住房和建设局于2023年8月14日印发了《深圳市物业服务招标投标指导规则》。因此，我区亟待制定物业服务招标投标实施细则，将辖区内物业服务招标投标活动规范化，以推进物业服务选聘领域共建共治共享工作的落地实施。

　　二、任务目标

　　通过《实施细则》促进物业服务企业加强自身建设，助力提升我区物业服务企业整体服务水平，逐步形成可复制、可借鉴、可推广的物业管理招投标制度“罗湖样板”，推动罗湖物业管理行业高质量发展，加快创建“三力三区”，奋力在推进中国式现代化建设中勇当先锋。

　　《实施细则》是依据《条例》《规则》有关规定制定的配套规范性文件，旨在细化深圳市物业服务招标投标指导规则，完善物业服务市场机制，构建公平、有序、质价相符的物业服务市场环境，营造安全、舒适、文明、和谐、幸福的物业小区环境。

　　三、主要内容

　　《实施细则》共列五章，共四十一条，明确了规范性文件的适用范围，强调了区各有关部门的职责，制定了招标、投标、开标、评标和定标及其相关投诉、处理等全流程的具体要求。主要内容如下：

　　第一章 总则明确细则的目的、适用范围、物业服务招标投标活动基本原则、监管实施单位以及相关部门职责等。

　　第二章 物业服务招标、投标、招投标备案事项等。

　　第三章 物业服务招标投标活动的开标和评标有关规定等。

　　第四章 物业服务招标投标活动的定标和中标有关规定等。

　　第五章 物业服务招标投标活动投诉处置、细则编制主体、有效期及实施时间等。

　　四、解决问题

　　物业服务涉及千家万户，是提升人民群众安全感、幸福感和获得感的重要保障，也是城市精细化管理与社会基层治理的重要一环。因我区物业服务招标投标活动制度不一，为减少物业服务招标投标相关矛盾纠纷发生，有必要制定全区统一的物业服务招标投标相关规则，以统筹规范物业服务招标投标秩序，规范物业服务市场行为。

　　五、适用对象

　　适用于罗湖区的住宅物业管理区域（以下简称住宅区）业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业及其监督管理的活动。

　　住宅区依法成立业主大会之前建设单位采用公开招标方式选聘物业服务企业的和非住宅区采用公开招标方式选聘物业服务企业的，可参照执行。

　　六、解读机关

　　本《实施细则》由区住房和建设部门负责解释。

　　七、注意事项

　　为统筹规范全市物业管理招标投标活动，《条例》鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业，《实施细则》第四条明确了由市住房和建部门建立全市统一的物业管理招标投标交易平台，并鼓励住宅物业管理区域业主委员会在全市统一的物业管理招标投标平台发布招标公告。

　　《实施细则》第十二条明确了业主委员会应当于召集业主大会会议十五日前，将本细则第十三条规定事项的有关议题予以公示。业主对议题提出书面意见建议的，业主委员会应当召开业主委员会会议研究决定并予以答复；业主对答复内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当依法处理。

　　《实施细则》第十四条明确了业主大会会议决定公示期满后，业主委员会应当在十五日内通过市物业管理信息平台将业主大会会议通过的招标文件报街道办事处备案。街道办事处应当在五个工作日内予以备案并同步抄送区住房和建设部门。

　　《实施细则》第二十七条明确了物业服务招标项目评标方法采用择优评审法的，定标方法应当采用票决定标法；评标方法采用定性评审法的，定标方法可以采用票决抽签定标法。鼓励业主大会通过票决定标法选聘物业服务企业。

　　八、关键词解释

　　票决定标法是指通过召开业主大会会议对进入定标环节的合格投标人投票表决确定中标人，相关程序按照《深圳市物业服务招标投标指导规则》的规定进行。

　　票决抽签定标法是指由业主委员会组建定标委员会，定标委员会通过投票表决方式在所有合格投标人中确定三名进入抽签程序，再以随机抽签方式确定中标人。相关程序按照《深圳市物业服务招标投标指导规则》的规定进行。